「古い建物が未登記だった…どうすればいいのか？」
築40年・50年を超える古い建物が、法務局に登記されていないままになっているケースは、全国的に増えています。
固定資産税は払っているのに登記がない。
相続や売却の直前に初めて発覚する。
この状態を放置すると、
・売却が止まる
・相続手続きが進まない
・融資や保険で不利になる
といった重大なトラブルにつながります。
滋賀県大津市でも、昭和40年代・50年代築の未登記建物の相談が急増しています。
特に多いのが、
✔ 相続で初めて未登記と分かった
✔ 売却直前に不動産会社から指摘された
✔ 固定資産税は払っているのに登記がない
というケースです。
【結論】古い未登記建物は“今からでも登記できます”
しかも――
📸 建物の写真と固定資産税の明細があれば、ほぼ判断可能です。
未登記でも、
✔ 登記できるか
✔ 必要書類は何か
✔ どれくらい期間がかかるか
は、現況を見ればほぼ決まります。
特に「古い建物 未登記」と検索されている方の多くは、
相続手続きや売却の直前で止まっているケースです。
売却を予定している方は、こちらも必ず確認してください。
滋賀県大津市｜未登記建物のままでは売却できません【契約直前で止まる前に】
つまり今このページを読んでいる段階で、
手続きは“待ったなし”の状態であることが少なくありません。
古い未登記建物とは？（法律上の扱い）
未登記建物とは、
法務局に建物の登記記録が存在しない状態のことです。
固定資産税を払っていても、
課税台帳に載っていても、
👉 法務局に登記がなければ「法律上は存在しない建物」扱いになります。
なお、未登記建物があることで実際に銀行からどのような指摘を受けるのか、融資が止まるとどうなるのかについては、
▶「【実際に銀行から言われた言葉】未登記建物があるとこう言われます｜融資が止まる瞬間【滋賀県大津市】」で具体的に解説しています。
古い未登記建物を放置すると起きるトラブル
🔥 売却が止まる
🔥 相続手続きが進まない
🔥 解体や建替えで余計な手続きが発生
🔥 融資や保険で不利になる
実際に多いのは、
「自分でできると聞いて法務局へ行ったが、途中で止まった」
というケースです。
古い未登記建物を今から登記する【最短4ステップ】
① 現地調査（最重要）
確認するポイント：
・建物構造（木造・軽量鉄骨など）
・現況面積
・増築の有無
・建築時期の推定
👉 古い建物は図面がないのが普通です。
② 必要書類の確認（8割以上は代替可能）
古い未登記建物の登記は、法律上は「建物表題登記」と呼ばれます。
「書類が何もない」はよくある話です。
主に使用する資料：
・固定資産税課税明細書
・名寄帳
・相続関係書類
・本人確認書類
※ 建築確認通知書がなくても対応可能なケースが大半です。
③ 建物図面・各階平面図の作成
現地実測に基づき作成します。
④ 法務局へ建物表題登記申請
通常 2～4週間程度で完了します。
よくある3つのケース別対処法
▶ 書類が一切ない
▶ 増築部分だけ未登記
▶ 自分でやろうとして止まった
未登記建物を自分で登記すると止まる理由
・図面作成が分からない
・増築の扱いが判断できない
・所有証明の整理が難しい
・法務局で「このケースは難しい」と言われる
特に昭和期の建物は、
判断の難易度が高いのが現実です。
実際の相談事例（大津市）
昭和48年築の実家を相続。
書類なし・増築未登記。
売却が止まり相談。
現地確認後：
・実測
・増築時期推定
・固定資産税資料確認
・上申書作成
👉 着手から10日で登記完了
売却再開。
【重要】固定資産税との関係
「固定資産税を払っている＝登記されている」
ではありません。
詳しくはこちら
👉 未登記建物でも固定資産税はかかる？
よくある質問（FAQ）
Q1. 昭和40年代の建物でも今から登記できますか？
→ 可能です。図面がなくても、現況調査と固定資産税資料から対応できるケースが大半です。
Q2. 相続登記を先にすべきですか？建物表題登記が先ですか？
→ 原則として未登記建物は、まず表題登記を行います。その後、相続登記へ進みます。
Q3. 費用はどれくらいかかりますか？
→ 建物規模や資料状況によりますが、現地確認後に明確な見積を提示します。
【結論】書類がなくても、登記できるケースは多い
滋賀県の古い建物は、
・図面なし
・建築資料なし
・増築未登記
が普通です。
しかし、
現地を見れば最短ルートはほぼ判断できます。
売却契約や相続手続きには期限があります。
未登記が原因で止まる前に、
現況を一度整理しておくことが、
結果的に最短・最小コストにつながります。
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竹内貞直 土地家屋調査士事務所（滋賀県大津市）
土地家屋調査士 × 相続診断士
未登記建物／増築／物置／滅失登記対応
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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