「未登記の建物って、まず何から始めればいい？」
「現地を見ないと登記が難しいって言われたけど、何を確認するの？」
未登記建物の相談で最初に出てくる言葉が、
👉 現況測量（現地確認） です。
この記事では、
✔ 現況測量って何？
✔ 何を確認するの？
✔ なぜ図面が必要なの？
✔ 固定資産税や増築との関係
✔ 実際の手順
✔ よくある質問
まで、実務目線で丁寧に解説します。
■ 現況測量って何？
現況測量とは、
📍 現地の建物の状態を
位置・面積・構造・増築の痕跡まで
正確に測り、図にすることです。
未登記建物は登記簿がありません。
そこで最初に必要になるのが、
👉 現地の実際の「現況を正確に把握すること」
これが現況測量です。
■ 現況測量で必ず確認すること
以下の項目は最低限チェックします：
📌 建物の敷地内での位置
📌 増築の有無と範囲
📌 建物の構造（木造／RC／軽量鉄骨）
📌 階数・屋根形状
📌 各階の平面形状
📌 境界とのズレ
📌 固定資産税台帳との一致点・ズレ
📌 増築部分の築年・用途
これらを正確に押さえたうえで
▶ 建物図面
▶ 各階平面図
▶ 測量成果図
を作成します。
■ なぜ現況測量が必要なのか？
理由は3つ。
① 登記する際の法的根拠となるため
建物表題登記は
👉 今ある建物の状態を明確に書類化すること
特に地積測量図がない土地については、現況測量が不可欠です。
② 増築や未登記部分の取り扱いを判断するため
登記簿に載っていない増築部分は、
一見すると見分けがつかないことが多い。
現況測量で
📍 増築部分の面積
📍 既存部分との違い
を正確に把握します。
③ 固定資産税や売却でトラブルを避けるため
現況と登記が一致していないと
❌ 売却時に止まる
❌ 銀行ローンが通らない
❌ 相続登記で揉める
という事態になります。
事前の現況測量で回避可能です。
■ 現況測量の一般的な流れ
- 現地調査（写真・実測）
現地で建物の外周・屋根形状・増築痕跡などを測量。 - 課税台帳の情報取得
固定資産税の明細を取得し、現況とのズレを比較。 - 図面作成
建物図面・各階平面図・配置図を作成。 - 法務局提出用資料の整理
登記申請に必要な一式にまとめます。
■ 現況測量でよくある疑問
Q1. 増築部分だけ測ってくれますか？
A1. はい。ただし取り扱い方法が変わるため、別途条件があります。
Q2. 写真だけ送れば判断できますか？
A2. おおまかな判断なら可能です。
ただし最終的な登記には現地実測が必要です。
Q3. 固定資産税の図面と違うのですが？
A3. 固定資産税台帳は評価目的なので、
法務局の図面とは寸法や内容が異なることが多いです。
■ 滋賀県大津市での現況測量の特徴
大津市は古い住宅や増築が多く
✔ 図面が残っていない
✔ 土地境界が曖昧
✔ 増改築履歴が不確か
という事例が多いです。
このため、
現況測量が未登記建物の入口として重要な役割を果たしています。
■ まとめ：現況測量は未登記建物の“スタート地点”
未登記建物の整理は
👉 現地の状態を正確に捉えること
これに尽きます。
そしてそれを成果物として残すのが、
現況測量＋図面作成です。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
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「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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