「未登記建物は固定資産税を払っていれば問題ないのでは？」
「何年も経っているから時効では？」
この相談は、滋賀県大津市でも非常に増えています。
結論から言います。
未登記建物に“登記の時効”はありません。
固定資産税を何十年払っていても、
登記をしていなければ“法務局上は存在しない建物”のままです。
■ なぜ「時効」があると思われるのか？
多くの方が混同しているのはこの2つです。
- 固定資産税の時効（原則5年）
- 登記義務の問題
税金の徴収には時効があります。
しかし、建物表題登記には時効という概念はありません。
建物を新築した人には、本来1か月以内に表題登記を申請する義務があります。
未登記のまま何十年経っても、その状態は解消されません。
■ 固定資産税を払っていれば問題ない？
これも大きな誤解です。
実際に売却段階で止まるケースについては、
▶未登記建物のままでは売却できません の記事で詳しく解説しています。
固定資産税は「課税台帳」の話。
登記は「不動産登記簿」の話。
管轄も制度も完全に別物です。
そのため、
- 税金は払っている
- でも登記は存在しない
という状態が普通に起こります。
■ 時効がないことで起きる現実的な問題
① 売却できない
② 住宅ローンが通らない
③ 相続手続きが止まる
④ 買主から契約直前に止められる
特に売却前に発覚するケースが急増しています。
滋賀県大津市での売却前手続きについては
→「滋賀県大津市で急増中！未登記建物の売却前に必要な手続き」も参考になります。
■ 「書類がないから無理」ではありません
昭和40〜50年代築の建物では、
- 建築確認済証なし
- 検査済証なし
- 図面なし
というケースが非常に多いです。
それでも登記は可能です。
必要書類がない場合の具体的対応は
→「古い未登記建物 登記 必要書類 ない場合」で詳しく解説しています。
■ 自分で登記できるのか？
理論上は可能です。
しかし、
- 建物図面の作成
- 各階平面図の作成
- 求積計算
- 現地測量
など専門的な作業が必要です。
自分で申請する場合の流れは
→「未登記建物登記 自分で」で詳しくまとめています。
■ 滋賀県大津市の実例
昭和48年築の実家。
増築部分は未登記。
固定資産税は支払い済み。
しかし登記は存在しない状態でした。
売却契約前にご相談いただき、
- 現地確認
- 実測
- 建物図面作成
- 建物表題登記申請
約10日で完了。
売却手続きは問題なく再開できました。
時効はありませんが、今からでも必ず整えられます。
■ まとめ
未登記建物に登記の時効はありません。
固定資産税を払っていても、
登記をしなければ法的に整った状態にはなりません。
しかし、
✔ 書類がなくても
✔ 昭和築でも
✔ 増築があっても
対応は可能です。
売却・相続の直前で止まる前に、
早めの確認が一番の近道です。
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（土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直）
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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