「未登記建物があると言われた」
「しかも地積測量図もないらしい」
「売却が止まった…」
滋賀県大津市で、ここ最近増えている相談です。
築40〜60年の建物では、
・建物が未登記
・土地に地積測量図がない
・境界があいまい
この“3点セット”が非常に多いです。
そしてこの状態のまま売却を進めると、
高確率で止まります。
■ なぜ「地積測量図なし」で売却が止まるのか？
① 境界が確定していない可能性がある
地積測量図がない土地は、
法務局に正確な境界図が備わっていないケースが多いです。
買主側・金融機関側はこう考えます。
「本当にこの面積で合っているのか？」
「越境はないのか？」
疑念が生じると、融資が慎重になります。
② 未登記建物が絡むと説明が複雑化する
未登記建物があると、
・床面積が不明確
・増築履歴が不明
・建物位置が正確に把握できない
この状態で土地境界も不明確だと、
説明リスクが一気に上がります。
不動産会社が止まるのはここです。
③ 買主が価格交渉してくる
「リスクがある物件」と見られます。
結果として、
・値下げ要求
・測量費用の売主負担
・契約延期
につながります。
■ 実際の大津市の事例
昭和50年頃築の木造住宅。
・建物未登記
・地積測量図なし
・増築あり
売却契約前に相談。
対応内容：
・現地確認
・建物実測
・建物表題登記
・境界状況の事前整理
約2週間で売却再開。
「契約直前で止まる前」に動いたことが決め手でした。
■ 地積測量図がない＝すぐ境界確定が必要？
必ずしもそうではありません。
重要なのは、
✔ 売却にどこまで必要か
✔ 金融機関が求めるレベル
✔ 買主が納得する資料
を見極めることです。
闇雲に官民立会いへ進むと、
半年コースになることもあります。
■ まず整理すべき優先順位
① 建物の登記状況確認
② 建物未登記なら先に整理
③ 土地境界の必要度を判断
順番を間違えると、
時間も費用も増えます。
■ よくある誤解
「固定資産税を払っているから問題ない」
これは誤りです。
税金と登記は別です。
詳しくは
👉「未登記建物 固定資産税 時効【完全版】」もご確認ください。
■ こんな方は要注意
✔ 売却の話が出ている
✔ 地積測量図がないと言われた
✔ 増築している
✔ 建物図面がない
✔ 相続登記もまだ
1つでも当てはまれば、
事前整理をおすすめします。
■ 竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）の考え
大津市では、
・湖西エリアは古い住宅が多い
・増築未登記が非常に多い
・図面が残っていないケースが多い
地域特性があります。
すべてをフル測量する前に、
「どこまで必要か」を整理することが重要です。
売却を止めない段取りを組みます。
■ 無料相談
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「売却 地積測量図なし」と送ってください。
✔ 今何が必要か
✔ 境界確定が本当に必要か
✔ 未登記処理が先か
を整理します。
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滋賀県大津市真野2丁目2番44号
土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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