「売却の話が進んでから、未登記だと分かった…」
滋賀県大津市で、こうした相談が急増しています。
- 固定資産税は払っているのに登記がない
- 昭和40〜50年代築の実家
- 増築部分が登記されていない
- 契約直前で不動産会社から指摘された
未登記建物は、そのままでは売却できません。
正確に言うと、
金融機関・買主・不動産会社が止まります。
■ なぜ未登記だと売れないのか？
① 金融機関が融資を出せない
住宅ローンは「登記された建物」が前提です。
未登記のままでは担保評価ができません。
② 買主が不安を感じる
未登記＝権利関係が不明確
トラブルの可能性を感じるため、購入判断が止まります。
③ 宅建業者が慎重になる
説明義務違反リスクがあるため、
未登記状態では販売活動を進めづらいのが実情です。
■ 固定資産税を払っていれば大丈夫？ → いいえ
よくある誤解です。
固定資産税は「課税台帳上の登録」であり、
法務局の登記とは別物です。
詳しくは
👉「未登記建物 固定資産税 時効【完全版】」の記事をご覧ください。
税金を払っていても、
登記されていなければ売却は止まります。
■ 滋賀県大津市で多い未登記パターン
大津市では地域特有の傾向があります。
湖西エリア
- 古い木造住宅
- 書類なし
- 増築履歴不明
湖東側
- 再建築可否が絡む
- 増築未登記が多い
農家住宅
- 規模が大きい
- 図面が残っていない
築40〜60年の建物は、
**「増築→未登記→書類なし」**の組み合わせが非常に多いです。
■ 実際の大津市の事例
昭和46年築の実家
増築未登記あり
固定資産税は支払済み
売却契約前に相談
↓
現地確認
建物実測
図面作成
建物表題登記申請
↓
約10日で完了
売却再開
早期相談だったため、最短処理が可能でした。
■ 売却前の最短ルート
- 事前調査（課税台帳・法務局確認）
- 現地調査・建物実測
- 建物図面作成
- 建物表題登記
- 不動産会社へ完了報告
通常2〜3週間で売却可能状態に戻せます。
■ 「自分で登記」は可能？
可能です。
ただし、
- 図面作成
- 面積計算
- 添付書類収集
- 法務局対応
時間と労力がかかります。
👉「未登記建物登記 自分で」の記事も参考にしてください。
売却が絡む場合は、
スピードと正確性が重要です。
■ 売却直前で止まる前に
未登記が発覚するタイミングは
- 査定時
- 買付後
- ローン審査時
この段階だと、心理的ダメージも大きくなります。
だからこそ、
売却前の確認が最重要です。
■ 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直の強み
- 大津市で未登記特化記事を多数公開
- 不動産会社との連携実績
- 相続案件との同時処理が可能
- 地域特有の傾向を把握
売却を止めない段取りを組みます。
■ よくある質問
Q：資料が何もありません
→ 現地確認で対応可能です。
Q：相続登記もまだです
→ 同時進行で段取り可能です。
Q：増築がどこか分かりません
→ 実測で判断します。
■ 無料相談のご案内
未登記かどうか分からない段階でも構いません。
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「未登記 売却相談」と送信してください。
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※「売却前チェック」と書いていただくとスムーズです。
■ 対応エリア
滋賀県大津市
草津市
守山市
栗東市
高島市
近江八幡市 ほか滋賀県全域
■ 最後に
未登記のまま売却を進めると、
・契約停止
・融資否決
・価格交渉
・信用低下
につながります。
早めの確認 → 必要な登記 → スムーズな売却
この流れを作ることが最短ルートです。
📍 〒520-0232
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土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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