― 測量・未登記・相続放置があると売れません ―
こんにちは。
滋賀県大津市の土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直です。
最近ご相談が増えているのが、
「売却が決まりかけたのに止まった」
「銀行融資が通らないと言われた」
「買主側から“測量してください”と言われた」
というケースです。
実は、不動産売却は契約前の準備で9割決まります。
今日は、
売却前に必ず確認すべきチェックリストをまとめました。
✅ 売却前チェックリスト（10項目）
① 相続登記は完了していますか？
令和6年から相続登記は義務化されています。
名義が亡くなった方のままでは、原則売却できません。
※相続人が複数いる場合、遺産分割協議も必要です。
② 建物に未登記部分はありませんか？
増築した物置
サンルーム
車庫
離れ
これらが未登記のまま売却に進むと、銀行が融資を止めることがあります。
未登記建物があると、
「評価不能」扱いになる場合があります。
③ 登記面積と実測面積は一致していますか？
古い土地ほど、面積が実際と違うケースが多いです。
特に旧村部や農地転用地では、
公簿面積＝現況とは限りません。
売買契約後にズレが判明すると、
価格減額・契約解除のリスクがあります。
④ 境界標は残っていますか？
境界標が無い土地は、
実質「境界未確定」と同じです。
買主は嫌がります。
将来的にトラブルになる可能性があるからです。
⑤ 隣地と境界確認は取れそうですか？
隣地所有者が
・高齢
・遠方
・相続未了
・不在者財産管理人案件
この場合、境界確定が長期化します。
売却スケジュールに直撃します。
⑥ 里道・水路は関係していませんか？
滋賀県は里道・水路が非常に多い地域です。
官民境界が未確定のままでは、
買主の融資審査に影響する場合があります。
⑦ 越境物はありませんか？
ブロック塀
屋根
雨樋
樹木
給排水管
越境は売却時に必ず問題になります。
⑧ 抵当権・根抵当権は抹消予定ですか？
金融機関との調整が必要です。
特に法人案件や根抵当権は時間がかかります。
⑨ 建物は滅失登記済みですか？
解体済みなのに登記が残っているケース。
これ、意外と多いです。
固定資産税だけ払っていて、登記が放置。
売却前に整理が必要です。
⑩ 「とりあえず出してみる」は危険です
何も確認せずに売却活動を始めると、
・買主が離れる
・価格交渉で不利
・契約延期
・白紙解約
最悪、信用を失います。
なぜ“売る前”が一番重要なのか？
売却が決まってから動くと、
すべてが後手になります。
特に
- 未登記建物
- 境界未確定
- 相続未了
この3つは、
早く手を付けた人が有利です。
大津市は“未登記リスク”が高い地域
滋賀県は
・農家住宅
・母屋＋離れ構造
・増築歴あり
・古い分譲地
が多い地域です。
「知らないうちに未登記」が本当に多いです。
売却前の無料簡易チェックを行っています
売るかどうか決まっていなくても構いません。
・未登記の可能性診断
・境界リスク診断
・相続整理の方向性
を整理します。
将来のための「準備相談」も増えています。
まとめ
売却は、
準備8割・契約2割です。
チェックをせずに売却活動を始めるのは、
非常にリスクが高い行為です。
後から慌てないために、
今のうちに確認しておきましょう。
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「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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