確定測量（境界確定）

土地の境界が不明なとき

土地家屋調査士が土地境界を公正な立場で確認します。

土地の測量をして面積を確定したいとき、境界が分からないときには,土地の境界標がなかったり、境界標が毀損していたり動いていたために、境界争いになるケースがよくあります。そのため、土地家屋調査士はプレートやコンクリート杭等の境界標を正確な位置に設置します。これにより、皆様の土地管理が明確なものとなり、土地の売買などによる境界争いなどを防ぐことが出来ます。境界は建築工事やブロック塀等を造ったとき、地震、車などの衝撃により、大きくずれてしまう場合があります。古い境界がある場合や境界標の近くを工事する場合は、土地家屋調査士にご相談ください。


一般的に境界として認識されているのは、所有権界ではないかと思います。所有権界とは簡単に言うと所有権の境目です。所有権とは関係なく存在している公法上の境界を鑑定し、確定し、最終的に境界へ杭を入れ紛争の発生を予防する仕事も土地家屋調査士の仕事の大きなひとつです。所有権界は隣人との合意で移動させることも可能ですが、筆界は当事者の話し合いで決めることはできません。ですから、境界確定訴訟と土地の所有権確認訴訟は別のものです。土地の売買等を行う場合、後日の境界紛争をなくすために境界確定測量を行うことをオススメします。

境界の確定について

地分筆登記、土地地積更正登記を行う前提として、土地の境界確定が必要になります。土地の境界確定をするためには一般的に以下を参考にします。


1．占有状況
2．公簿面積
3．公図その他の図面類
4．境界標
5．尾根、崖、谷などの自然地形
6．道路、山道、水路
7．主張の合致
8．境界確定協議の結果（官民境界確定訴訟）


わが国の現行法上は、境界確定訴訟に関する規定がありません。まして、境界を確定する基準や方法を規定したものもありません。そこでこれまで積み上げられてきた裁判例をもとにするなどして、境界を検証することになります。

一般的に境界として認識されているのは、所有権界ではないかと思います。所有権界とは簡単に言うと所有権の境目です。所有権とは関係なく存在している公法上の境界を鑑定し、確定し、最終的に境界へ杭を入れ紛争の発生を予防する仕事も土地家屋調査士の仕事の大きなひとつです。所有権界は隣人との合意で移動させることも可能ですが、筆界は当事者の話し合いで決めることはできません。ですから、境界確定訴訟と土地の所有権確認訴訟は別のものです。土地の売買等を行う場合、後日の境界紛争をなくすために境界確定測量を行うことをオススメします。


境界を確定する場合のポイント

境界は土地購入の際の契約書添付の測量図などや重要事項説明書によってかなり明確になります。境界判断資料としては、公図その他の図面、各隣接地の売買契約書や公図、実測図、分筆図面等、境界標識（境界石、境界杭）の状況などがあります。当事者にその時の資料等がないときは、法務局の公図を見ることになります。公図は、面積や、距離が必ずしも正確ではないが、土地の形、道路との位置関係、隣地との相対位置を把握するものとして参考となります。もし地積測量図があれば有効な証明資料となるのです。区役所や市役所の建築課・都市計画課等が保管する道路地図、道路指定図面は、作成の目的が道路の確定などであるため直接の根拠にはなりませんが、それらの図面を基礎にして、隣接土地所有者の道路確定の際の立会人の説明、立会事実などが判明する可能性があります。境界確認に際しては、当該地の現在の利用関係と過去の経緯が重要ということになります。当該地の境界に関する紛争の有無、合意はあったかなどの事実確認も必要です。現地検分では工作物、建物状況把握をします。特に塀は重要で、もし塀の所有権に問題があるとしても、塀が境界と言う推定がある程度はされますし、。また家の建築の際、隣家に侵入していれば、その際、何らかの紛争なり承諾が存在すると推定されるため、現状優先という見解から家の外壁、雨だれの落ち方、雨どいの形状など隣地との相対位置で検分する必要があります。それでも隣地との境界が不明確な場合、まず隣人と良く協議をつくすことが先決である。またこれらの資料収集や現況調査には専門的知識と測量技術が要求されるので我々土地家屋調査士がお役にたてるのです。境界当事者の協議の結果、境界線の協議が成立したときは、後日の紛争を防止するためにも、土地家屋調査士に依頼して、境界標識（不動標識）を設置し、その内容を土地家屋調査士立会のもと、境界確認書として文書にしておきます。但し、所有者間で境界の協定が出来ても、それで本来の境界が確定されてしまうわけではありません。もし、協議が調わない場合には、筆界特定の申請をするか、裁判所に調停を申し立てるか、最終的には境界確定訴訟を起こして解決することになります。


登記簿上の面積が実際と違うとき

土地改良や土地区画整理、地籍調査等の事業が行われていない地域では、明治時代の地租改正により測量した面積が登記簿上の面積として、現在に引き継がれて課税されているのが現状です。

そのため、実際に測り直すと面積が大きくなる場合や小さくなる場合がほとんどです。このような場合に実測した面積を登記簿面積と合致させるためにする登記手続きです。


土地を売買するとき

土地の売買にはやはり、境界が明確になっている必要があります。境界杭がなく境界線もはっきりしていない土地を売るのは売主の責任です。反対に土地を購入する方は境界杭がなく境界線もはっきりしていない土地を手に入れるのはとても危険です。

そんな時は、土地家屋調査士に相談してください。土地家屋調査士は境界の確定測量や土地の調査・測量を業として行っています。

土地家屋調査士は境界に関する測量のスペシャリストです。境界で気になることやはっきりさせたいと思われればご相談下さい。きっとお力になれると思います。


越境物があると思われるとき

隣地から越境している工作物（塀、管類、家屋等）はありませんか？

土地を売買する際は、隣地境界はどうなっているのか、隣地からの越境物は無いのか、逆に越境しているものは無いのかなど、十分な確認が必要です。

隣地所有者様と土地の境界線及び建物などの工作物の越境状態を確認し、立会い合意の下、境界合意の書面を各自１通ずつ保管し後日の境界のトラブルを未然に防ぎます。 土地の境界が決まっていないと当然どれだけ越境しているかも確定できないため、土地の境界と工作物を測量して図面化します。


越境物ある場合の解決手順

隣地の地主さんの所有物が越境しているとき。 越境物が直ぐに撤去できるものであれば、撤去して貰いましょう。しかし、塀や庇、大きな樹木など、直ぐに撤去できないものもあります。そんな場合は、境界と越境物を明確にした上で、「将来は撤去」して もらうという約束をしいただく必要があります。当事務所にお任せいただければ、交渉から協定書（念書あるいは覚書）の取り交わしまで、責任を持って担当させていただきます。

1.当事務所で、お客様、隣地の地主様、双方の事情を確認致します。
2.境界線と越境物を調査・測量します。
3.調査・測量の結果、越境物があると判明した場合は、お客様と隣地の地主様双方に立会い確認をお願いいたします。
4.当事務所で、地積測量図等を添付した協定書を2通作成します。
5.協定書にご納得頂けたら、まず、お客様に協定書にご署名・ご捺印いただきます。次に当事務所から、隣地の地主様に協定書にご署名・ご捺印いただくよう、お願いに伺います 。
6.お客様、隣地の地主様のご署名・ご捺印が揃いましたら、双方に同じ協定書を保管していただきます 。