「相続した家に古い未登記建物がある」
「登記しようと思ったら必要書類が見つからない」
滋賀県大津市や高島市でも、こうしたご相談をよくいただきます。
特に昭和の時代に建てられた家や倉庫は、当時の建築確認申請や工事完了書類が残っていないことも多く、登記がスムーズに進まない原因になります。
この記事では、増築部分が未登記のまま相続を迎えたときの注意点と、登記すべき理由・解決方法を、土地家屋調査士・相続診断士の視点からわかりやすく解説します。
■まずはチェック！あなたの家は当てはまりますか？
・増築した部分を登記していない
・親名義のまま古い家が残っている
・相続の話が出たが登記をしていない
・固定資産税だけ払い続けている
一つでも当てはまる方は「未登記建物」に該当する可能性があります。
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建物登記に必要な書類とは？
通常、建物表題登記には以下のような書類が必要です。
☑建築確認済証や検査済証（建築時の書類）
☑所有権を証明する書類（売買契約書・建築請負契約書など）
☑所有者の住民票や印鑑証明書
しかし、古い建物ではこれらが 紛失・未保存 であるケースが非常に多いのです。
書類がないとどうなる？
書類が揃わない場合でも、登記ができないわけではありません。
ただし以下のようなリスクがあります。
✅誰の建物か証明しにくい
→ 相続人間で「父のもの？祖父のもの？」と争いになる。
✅登記官から補足資料を求められる
→ 工事記録や領収書、長年の居住事実などで補強が必要。
✅売却・相続手続きが遅れる
→ 未登記のままでは買主がつかず、相続登記もストップ。
書類がない場合の対処法
〇土地家屋調査士のワンポイントアドバイス
登記に必要な書類がなくても、「上申書」や「評価証明書」などで代替できるケースがあります。和40〜50年代の家や増築部分でも、登記を完了した事例があります。
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土地家屋調査士としては、以下のような方法で登記を進めます。
✓現地調査・測量で実態を確認
建物の構造・面積を測量して図面を作成。
✓所有権証明の代替資料を準備
古い公共料金領収書、固定資産課税台帳などを収集。
✓相続の場合は遺産分割協議書を活用
「この建物は誰が相続するか」を協議書で明記。
こうした作業を経て、登記所が判断できるだけの資料を整えていきます。
今すぐ始めるべき理由
このまま「書類が見つからないからいつかやろう」と放置すると、
☑相続発生時に兄弟で揉める
☑売却のタイミングで時間がかかる
☑解体・建替えで余計な手続きが増える
というリスクが高まります。
また、無料で現地調査からご相談可能ですので、「古い家が未登記かも…」と思ったら、まずはお早めにご連絡ください
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では、もし放置するとどうなる？
古い未登記建物を放置すると…
・相続登記が進まない
・売却できない
・解体したくても滅失登記できない
・固定資産税だけ払い続ける
最悪の場合、相続人が増えすぎて合意が不可能になることも。
まとめ
✅古い未登記建物では必要書類が残っていないことが多い
✅書類がなくても登記は可能だが、調査と補強資料が必要
✅放置すると相続・売却・解体に大きな支障が出る
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
滋賀県内の各地域（大津市・草津市・守山市など）では、古い建物が未登記のまま残っているケースが多いです。
実務の現場では「古い家だから仕方ない」とあきらめてしまう方が多いですが、実は書類がなくても方法はあるのです。
①上申書を作成する。
②建物所有権証明書を作成する。
③評価証明書を添付する。
などの方法があります。
ただし、その分だけ調査や証明に時間がかかるため、早めに専門家へ相談することが重要です。
滋賀県内の各地域（大津市・草津市・守山市など）では、昭和40年代〜50年代に建てられた住宅が今まさに相続の時期を迎えています。
「親の家が未登記かもしれない」と思ったら、ぜひ一度確認してみてください。
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土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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