「古い家の登記ができない…」
「建築確認や工事書類が1枚も残っていない…」
「相続を迎えるのに、増築部分が未登記のまま…」
滋賀県（大津市・草津市・高島市ほか）では、昭和時代に建てられた“古い未登記建物”に関する相談が急増しています。
しかも最近は、相続・売却の直前で手続きが止まってしまい、緊急相談になるケースが非常に多い状況です。
結論から言うと──
書類がゼロでも、未登記建物の登記は可能です。
ただし、状況によって作業量・難易度が大きく変わるため、
まずは “判断のためのヒアリング” が最重要になります。
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「登記できるか分からない」
「書類が何も残っていない」
「相続・売却を急いでいる」
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土地家屋調査士が その場で登記の可否・最短ルート をお伝えします。
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「書類がない」「名義が親のまま」「増築を放置していた」などの状況でも対応可能です。
まずはどんな状態かLINE・メールで写真を送るだけでOKです。
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■ あなたのケース、当てはまりませんか？
- ☑ 昭和に建てた家で、書類がほとんど残っていない
- ☑ 増築部分を登記していない
- ☑ 親名義のまま相続を迎えそう
- ☑ 固定資産税は払っているのに登記がないと言われた
ひとつでも該当 → 未登記建物の可能性が高いです。
相続・売却でほぼ確実に支障が出るため、早めの確認が必要です。
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■ 建物登記に必要な書類は？（本来のルール）
建物表題登記では通常、次のような資料を提出します：
- 建築確認済証・検査済証
- 売買契約書・工事契約書などの所有権資料
- 所有者の住民票・印鑑証明
しかし現実は…
昭和40〜50年代の建物では「全部ない」ケースが非常に多い
そのため“書類がない＝登記できない”と誤解されがちですが、これは完全に誤りです。
■ 書類がなくても登記できる？
できます。
ただし、次のリスクが発生します。
- 所有者を証明しにくい
- 法務局から追加資料の指示が出やすい
- 売却期限・相続の手続きに間に合わない可能性
そこで必要になるのが、
土地家屋調査士による調査・代替資料の作成です。
■ 書類ゼロでもできる対処法（プロが行う補強手続き）
1️⃣ 現地調査・測量で登記用図面を新規作成
建物の形・面積・構造を実測し、
登記に必要な「建物図面」「各階平面図」を作成します。
→ 書類ゼロでも、現況調査で登記資料は再現可能です。
2️⃣ 所有権の代替資料を準備（書類がない場合の王道パターン）
- 固定資産課税台帳
- 評価証明書
- 上申書（建築時期・経緯の説明）
- 近隣からの聞き取りメモ
これらを組み合わせ、法務局に提出して補強します。
3️⃣ 相続が絡む場合
相続登記ができる状態に整えるために：
- 戸籍の収集
- 相続人の確定
- 遺産分割協議書の作成
司法書士とも連携して登記が進むようサポートします。
👉 「うちのケースでも登記できる？」と不安な方はこちら（無料チェック）
■ 放置すると“確実に”大変になる理由
次のようなトラブルがほぼ確実に起こります：
- 相続時に兄弟間で意見が割れる
- 売却で買主が決まっても、登記できず契約できない
- 解体時に余計な証明書が必要になる
- 時間が経つほど相続人が増え、同意が取りにくくなる
➡ 未登記建物は、後回しにするほど難易度も費用も上昇します。
■ 無料相談・現地調査（写真だけでもOK）
竹内貞直 土地家屋調査士事務所では、
大津市・草津市・守山市・高島市などで 未登記建物の相談を多数対応しています。
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🌐 公式サイト： https://sokuryou-touki.com
【土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント】
滋賀県では、昭和の建物を中心に
「未登記のまま数十年」というケースが本当に多く、毎月のように相談が入ります。
実際、私が対応した案件でも、
- 建築確認が残っていない
- 固定資産税の資料も不十分
- 相続人の一部と連絡が取れない
という “ないない尽くし” の状況が何件もありました。
その中のひとつでは、
ご家族が「もう無理かもしれない」と諦めかけていましたが、
- 現地調査の詳細図面
- 課税資料の取得
- 建築時期の上申書作成
- 近隣の聞き取りメモ
これらを丁寧に積み上げることで、最終的には 無事に登記が完了。
その後、買主との売買契約もスムーズに成立し、大変喜んでいただきました。
この経験を通して改めて感じるのは、
💡 未登記建物は“古い・書類がない＝できない” ではなく、
正しい手順さえ踏めばほとんどのケースで登記できる ということです。
ただし、時間が経つほど
- 証拠資料が薄くなる
- 近隣の記憶が曖昧になる
- 相続人が増えて協力が得られにくくなる
ため、難易度が一気に上がります。
「ウチはもう無理かな…」という状態でも大丈夫です。
状況をお聞きすれば、最短で可能なルートをご提案できます。
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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