相続した建物が未登記だった場合、売却までにやるべき手続きの全体像

相続した実家や古い建物を売却しようとしたとき、
不動産会社からこんなことを言われるケースがあります。

「この建物、未登記ですね。先に整理が必要です」

「固定資産税は払っているのに？」
「親の代からずっと使ってきた家なのに？」

そう思われる方も多いですが、
相続 × 未登記建物は、売却前につまずきやすい典型パターンです。

この記事では、
相続した建物が未登記だった場合に、売却までに必要となる手続きを“全体像”で整理します。

そもそも「未登記建物」とは？

未登記建物とは、
法務局に建物の登記記録（建物表題登記）が存在しない建物のことです。

よくあるケースは次のとおりです。

昭和・平成初期に建てられた建物
増築・改築後に登記をしていない
親や祖父母が「登記は不要」と考えていた
固定資産税だけ払い続けていた

※ 固定資産税が課税されていても、登記とは別物です。

未登記建物のままでは、なぜ売却できないのか？

理由はシンプルです。

「誰の建物か、法的に証明できない」から。

不動産の売買では、

売主が正当な所有者であること
権利関係が明確であること

が前提になります。

未登記建物の場合、

所有者が誰か、登記簿で確認できない
抵当権設定ができない
金融機関・買主が嫌がる

結果として、
売却話が止まる／断られることが珍しくありません。

【全体像】売却までに必要な手続きの流れ

相続した未登記建物がある場合、
大まかな流れは次のとおりです。

① 相続関係の整理（戸籍・相続人の確定）

まず必要なのは、

被相続人の出生から死亡までの戸籍
相続人の確定

これは、
**「誰がこの建物を相続したのか」**を明確にするためです。

② 建物表題登記（未登記建物の登記）

未登記建物は、
最初に「建物表題登記」を行う必要があります。

ポイントはここです。

建物表題登記は【所有権を作る登記】ではない
「この場所に、こういう建物が存在する」ことを登録する手続き
原則、土地家屋調査士が担当

相続建物の場合でも、
相続人を所有者として表題登記することが可能です。

③ 所有権保存登記（名義を法的に確定）

建物表題登記が完了すると、
次に行うのが 所有権保存登記 です。

建物の所有者として法務局に登録
ここで初めて「登記名義人」になります
司法書士の業務範囲

※ 表題登記だけでは、売却はできません。

④ 必要に応じて、土地の整理・確認

売却案件では、次のような確認が入ることもあります。

土地の相続登記が済んでいるか
地目・地積に問題がないか
境界トラブルの可能性

※
相続・売却に関係する範囲での整理が中心です。
測量のみ・分筆のみを目的としたご相談は、内容によって対応できない場合があります。

⑤ 不動産会社による売却活動へ

ここまで整えば、

建物・土地ともに権利関係が明確
買主・金融機関も安心

となり、
通常の売却手続きに進める状態になります。

よくある勘違い・注意点

❌「固定資産税を払っている＝登記されている」

→ 違います。完全に別制度です。

❌「相続登記だけすればいい」

→ 建物が未登記なら、そもそも相続登記ができません。

❌「売れる直前にやればいい」

→ 表題登記～保存登記には一定の期間がかかります。
売却話が出てからだと、間に合わないこともあります。

まとめ｜早めの整理が、売却を止めないコツ

相続した建物が未登記だった場合でも、

手続きの順番を間違えなければ
売却は十分に可能

です。

大切なのは、

今どこで止まっているのか
何を、どこまで進める必要があるのか

を整理することです。

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【大津市版】未登記建物の表題登記にかかる費用と注意点｜放置すると損をする？

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