執筆：土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直（滋賀県大津市）
【結論】未登記建物でも固定資産税はかかります
「固定資産税を払っている＝登記されている」
これは誤解です。
未登記建物でも、固定資産税は課税されます。
実際に大津市でも、
・相続前後
・売却査定時
・銀行融資の事前審査
このタイミングで
「税金は払っていたが、登記がなかった」
と発覚するケースが多くあります。
👉 未登記建物の固定資産税に時効はある？詳しくはこちら
なぜ未登記でも固定資産税がかかるのか？
理由はシンプルです。
固定資産税と不動産登記は
まったく別の制度だからです。
※そもそも「未登記建物」とは何か、
放置すると法律上どんな扱いになるのかについては、
▶ 「古い未登記建物とは？放置すると危険な理由」
で全体像を解説しています。
| 管理機関 | 管理内容 |
|---|---|
| 市区町村 | 固定資産税（課税台帳） |
| 法務局 | 不動産登記（登記簿） |
市役所は「現況」で課税します。
登記の有無は関係ありません。
そのため、
✔ 登記がなくても課税される
✔ 納税通知書も届く
という状態が起きます。
未登記建物を放置するとどうなる？
① 相続で手続きが止まる
登記簿がないと法的な整理が必要になります。
相続登記と同時に表題登記が必要になるケースもあります。
② 売却や融資で問題になる
未登記建物があると、
・買主が不安を感じる
・銀行の担保評価が進まない
・契約直前で手続きが増える
という事例が実際にあります。
③ 固定資産税を払い過ぎている可能性
ここが見落とされがちです。
固定資産税の面積算定と
登記面積の算定方法は異なります。
未登記のままだと、
実際より広い面積で課税されている可能性もあります。
固定資産税に時効はある？
地方税の徴収権の時効は原則5年です。
ただし、督促があれば更新されます。
「昔の分は払わなくていい」という考えは危険です。
👉 未登記建物の固定資産税は払わなくていい？時効の詳しい解説はこちら
未登記かどうか確認する方法
- 法務局で登記事項証明書を取得
- 固定資産税の課税明細を確認
- 土地家屋調査士に現地確認を依頼
離れ・増築・倉庫まで確認することが重要です。
【専門家コメント】
土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直（滋賀県大津市）
滋賀県では
「税金は払っていたが未登記だった」
という相談が本当に多いです。
特に相続や売却の直前で発覚すると、
余分な時間と費用がかかります。
早めの確認が最も負担を抑える方法です。
【まとめ】
✔ 未登記建物でも固定資産税はかかる
✔ 市役所は建物を把握している
✔ 時効は原則5年
✔ 相続・売却前の確認が重要
「うちは大丈夫だろうか？」
と思った今が確認のタイミングです。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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