「未登記なのに固定資産税の納付書が届いた」
「何年も払ってないけど、これって時効になる？」
「そもそも未登記なら課税されないのでは？」
大津市や滋賀県内でいただく相談でも “税金の不安” が絡む案件は成約率が極めて高い テーマです。本記事では、法律的な “本当のところ” と、誤解しやすいポイントを調査士が徹底的に整理しました。
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1｜未登記建物でも固定資産税は課税される理由
多くの方が誤解していますが、
✅ 課税の基準は「登記」ではなく「現況」
固定資産税は、市町村が実際に存在する建物を確認し、
固定資産税台帳に“現況”として登録することで課税 されます。
そのため、
- 未登記の古い家
- 登記漏れの増築部分
- 書類が失われて形状不明の小屋
これらも 存在していれば課税対象 となります。
2｜“時効で払わなくてよい” は成立するのか？
結論から言うと…
❌ 固定資産税に実質的な「時効免除」はほぼ成立しません
時効制度自体はありますが、
- 市役所は毎年通知を発送
- 納付書が届かないケースは極めて例外
- 時効主張には専門的な手続きが必須
実務上 「時効だから払わなくていい」ケースは事実上ゼロ と考えてください。
特に未登記建物の場合は、市の“現況調査班”が巡回して把握しているため、
「知らないうちにカウントされていた」ケースが圧倒的に多い です。
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3｜課税台帳に載っているか調べる方法
固定資産税の有無を確認する方法は次の3つ。
① 自治体の資産税課で問い合わせ
名寄帳や課税明細で確認できます。
② 地番・家屋番号から調査
未登記建物の場合「家屋番号が付いていない」ことも多く、
このパターンが最も相談の多いケースです。
③ 調査士による現地確認＋役所照会
最も確実で早い方法。
売却準備の場合は 銀行・司法書士から依頼が来る前に実施 しておくとトラブル回避になります。
4｜未登記なのに課税されるよくあるケース
● 長年の増築を登記していなかった
→ 課税面積だけ増えているケースが多い
● 相続で古い建物を引き継いだ
→ 前所有者の課税が引き継がれることがあります
● 課税担当が現地調査で把握
→ 最も多いパターン。登記は無関係です
5｜誤課税の可能性は？（低いがゼロではない）
誤課税は “可能性はある” がかなり低い のが現実。
例としては、
- 物置が壊れて存在しないのに台帳から消えていない
- 建物の用途変更（倉庫→車庫）で評価額が合わない
- 面積の計算が古い図面のまま
ただし、これらは調査士が確認すればすぐ判明します。
6｜調査士が確認している重要ポイント
- 建物の実在性（大きさ・用途）
- 築年数・老朽化の状況
- 課税台帳の面積との乖離
- 評価区分（父屋・付属建物・物置 等）
- 売却や相続の予定があるか
- 増築歴の有無
特に 未登記×増築 の組み合わせは、課税と登記がズレているため要注意です。
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大津市・草津市・守山市は 未登記×固定資産税の相談が非常に多いエリア です。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
固定資産税の相談は、実際に現場を見ないと判断がつかないケースが多いのが正直なところです。書類が揃っていなくても、建物の痕跡や古い資料から状況を復元できることがほとんどです。
「未登記だから大丈夫」と思って動かずにいると、売却や相続の段階で一気に問題が表面化します。早めに状況を見させていただいた方が、結果的に費用も時間も少なく済みます。
【まとめ：未登記でも固定資産税は“普通に課税される”】
- 課税基準は登記ではなく「現況」
- 時効主張は事実上ほぼ不可能
- 誤課税もあり得るが確認が必要
- 売却・相続前に調査するのが最短で安全
- 未登記は“登記”と“税務”がズレるため専門家チェックが必須
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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