はじめに
「相続した家に古い未登記建物がある」
「登記しようと思ったら必要書類が見つからない」
滋賀県大津市でも、こうしたご相談をよくいただきます。
特に昭和の時代に建てられた家や倉庫は、当時の建築確認申請や工事完了書類が残っていないことも多く、登記がスムーズに進まない原因になります。
今回は、古い未登記建物を登記する際に「必要書類がない」場合のリスクと対処法を解説します。
建物登記に必要な書類とは？
通常、建物表題登記には以下のような書類が必要です。
建築確認済証や検査済証（建築時の書類）
所有権を証明する書類（売買契約書・建築請負契約書など）
所有者の住民票や印鑑証明書
しかし、古い建物ではこれらが 紛失・未保存 であるケースが非常に多いのです。
書類がないとどうなる？
書類が揃わない場合でも、登記ができないわけではありません。
ただし以下のようなリスクがあります。
誰の建物か証明しにくい
→ 相続人間で「父のもの？祖父のもの？」と争いになる。
登記官から補足資料を求められる
→ 工事記録や領収書、長年の居住事実などで補強が必要。
売却・相続手続きが遅れる
→ 未登記のままでは買主がつかず、相続登記もストップ。
書類がない場合の対処法
土地家屋調査士としては、以下のような方法で登記を進めます。
現地調査・測量で実態を確認
建物の構造・面積を測量して図面を作成。
所有権証明の代替資料を準備
古い公共料金領収書、固定資産課税台帳などを収集。
相続の場合は遺産分割協議書を活用
「この建物は誰が相続するか」を協議書で明記。
こうした作業を経て、登記所が判断できるだけの資料を整えていきます。
放置するとどうなる？
古い未登記建物を放置すると…
相続登記が進まない
売却できない
解体したくても滅失登記できない
固定資産税だけ払い続ける
最悪の場合、相続人が増えすぎて合意が不可能になることも。
まとめ
古い未登記建物では必要書類が残っていないことが多い
書類がなくても登記は可能だが、調査と補強資料が必要
放置すると相続・売却・解体に大きな支障が出る
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
実務の現場では「古い家だから仕方ない」とあきらめてしまう方が多いですが、実は書類がなくても方法はあるのです。
①上申書を作成する。
②建物所有権証明書を作成する。
③評価証明書を添付する。
などの方法があります。
ただし、その分だけ調査や証明に時間がかかるため、早めに専門家へ相談することが重要です。
大津市周辺では、昭和40年代〜50年代に建てられた住宅が今まさに相続の時期を迎えています。
「親の家が未登記かもしれない」と思ったら、ぜひ一度確認してみてください。
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