「相続の手続きをしようとしたら、
“この建物、登記されていませんね” と言われた…」
これは、大津市真野で実際にあった相続相談です。
・固定資産税は毎年払っていた
・何十年も普通に住んでいた
・登記のことは一度も指摘されたことがなかった
それでも、相続のタイミングで“未登記建物”が発覚しました。
結論から言うと、
👉 未登記建物を放置したままでは、相続は前に進みません。
しかも放置すればするほど、
「時間」「お金」「人間関係」
すべてのリスクが大きくなります。
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■ 大津市真野で実際にあった「未登記が発覚した相続事例」
【事例】登記されていると思っていた家が“実は一部未登記”
・昭和40年代築の木造住宅
・登記簿上は「建物あり」
・しかし 建物図面が存在しない
外観を見る限り、
1階・2階ともに同じ形で、違和感はありませんでした。
ところが調査を進めると、
▶ 過去に増築・減築が繰り返されていた
▶ 一部がブロックで固められ、部屋として使われていない
▶ 昭和44年・45年・53年の増築履歴が
固定資産税の課税記録から判明
つまり、
「登記されている建物」と「実際の建物」が一致していなかったのです。
この状態では、
❌ 相続登記はストップ
❌ 売却も不可
という判断になります。
■ 未登記建物を放置するとどうなるのか？
相続時に未登記が見つかり、放置すると次の問題が起きます。
① 相続登記ができない
法務局から
「先に建物の表題登記（または変更登記）をしてください」
と言われ、手続きが進みません。
② 売却・担保設定ができない
買主・金融機関は
**「登記と現況が一致していない不動産」**を嫌います。
③ 相続人が増えて話がまとまらなくなる
放置している間に
・相続人が増える
・連絡が取れなくなる
・同意が取れなくなる
結果、解決が一気に難しくなります。
🔷「放置している場合ほど」早めの相談が重要です
未登記かどうかは、
✔ 建物
✔ 課税明細
✔ 登記簿
を見れば判断できます。
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その段階でも問題ありません。
■ 大津市真野のケースで行った解決手順
今回の事例では、次の流れで解決しました。
① 建物の現況調査・実測
増築・減築部分をすべて把握。
② 課税履歴・資料で建築時期を特定
書類がなくても、合理的に裏付け。
③ 表題部変更登記・未登記部分の登記
登記簿と現況を一致させる。
④ その後に相続登記
ここで初めて名義変更が可能に。
👉 順番を間違えると、余計な時間と費用がかかります。
■ 竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
大津市真野では、
「登記はしてあるはず」
「固定資産税を払っているから大丈夫」
と思われている方が非常に多いです。
ですが実務では、
外から見ただけでは絶対に分からない未登記部分がよく見つかります。
特に昭和期の建物で
・図面がない
・増築・減築の記憶が曖昧
という場合は要注意です。
未登記は、
相続のときに必ず表に出てくる問題です。
早めに確認することが、家族を守る一番の近道です。
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未登記建物は、
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
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👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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