― 滅失登記・未登記建物・土地測量の違いを滋賀の土地家屋調査士が解説
「実家が遠方で、何度も帰れない」
「登記が必要と言われたけど、何回現地に行く必要があるの？」
遠方の実家に関する登記相談で、
ほぼ必ず聞かれるのがこの質問です。
結論から言うと――
👉 登記の種類によって、現地1回で済むものと、絶対に無理なものがあります。
この記事では、
**「1回で済む登記／無理な登記」**をはっきり分けて整理します。
遠方の実家で「一番多い勘違い」
遠方の実家の相談で多いのが、次の勘違いです。
「どうせ一度は行くなら、全部まとめて登記できるでしょ？」
これは 半分正解で、半分不正解。
✔ 建物関係は1回で済むことが多い
❌ 土地関係は1回ではほぼ無理
この違いを知らないまま動くと、
二度手間・三度手間になります。
1回の現地確認でできる登記
① 建物滅失登記（取り壊した建物）
✔ 建物がすでに無い
✔ 位置・構造が把握できる
✔ 解体業者の資料がある
👉 現地確認1回で完了する代表例です。
遠方の実家が
・空き家
・すでに解体済み
この場合、
最初にやるべき登記は滅失登記であることが非常に多いです。
② 一部の未登記建物（条件付き）
次の条件がそろえば、
現地1回で対応できるケースもあります。
✔ 建物の形状が単純
✔ 増築・減築が少ない
✔ 固定資産税資料が残っている
✔ 相続人間の認識が一致している
👉 逆に、
増築だらけ・図面なし・記憶も曖昧
この場合は、1回では済みません。
🔷 現地1回で済むか判断できます
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「これは1回でいける？」
この判断だけでもOKです。
現実的に「1回では無理な登記」
❌ 建物表題登記
建物が未登記で、
・増築・減築を繰り返している
・境界付近まで建っている
・資料がほぼ残っていない
この場合、
👉 複数回の確認が必要になる可能性が高いです。
❌ 土地境界確定・分筆登記
これは、
遠方の実家で一番ハードルが高い登記。
✔ 隣接者との立会
✔ 日程調整
✔ 行政（市・県）との協議
👉 1回で終わることは、ほぼありません。
実際にあった事例（徳島の遠方実家案件）
今回のモデルケースは、
滋賀在住・実家は徳島県。
・実家は空き家
・一部建物は未登記
・土地も将来売却予定
最初に全部やろうとしていましたが、
順番を整理しました。
① 建物滅失登記（現地1回）
② 未登記部分の整理（同日対応）
③ 土地は売却直前に実施
👉 結果、
無駄な帰省をせずに済みました。
🔷 「何からやるべきか」整理します
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司法書士・不動産業者からの
「この案件、先に何が必要？」
という相談も増えています。
結論：遠方の実家は「段取り」が9割
遠方の実家の登記は、
❌ とりあえず全部
⭕ できるものから順番に
これだけで、
費用・回数・ストレスが大きく変わります。
特に、
✔ 建物 → 先
✔ 土地 → 後
この原則を知らないと、
何度も現地に行く羽目になります。
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント
遠方の実家案件は、
「技術」よりも「段取り」が重要です。
登記は、
一度出すと後戻りができないものもあります。
だからこそ、
「1回で済むかどうか」より
「今やるべきかどうか」を先に考えるべきです。
🔷【まとめ相談】遠方の実家、何からやる？
✔ 実家が遠方
✔ 何度も行けない
✔ 未登記・解体・売却が絡む
✔ 司法書士・不動産業者から相談された
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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