相続手続きを進める中でよくあるのが、
「この**物置や車庫も登記しないといけないんですか？」」というご質問。
一見小さな建物でも、相続財産としての評価や登記の対象になるかどうかは、非常に重要なポイントです。
今回は、附属建物（物置・車庫など）に関する登記要否の判断基準と、相続時に確認すべきことを土地家屋調査士の視点から解説します。
附属建物とは？建物登記の対象になるのはどんなもの？
「附属建物」とは、主に住宅や母屋の機能を補助する建物のこと。
以下のような建物が該当することが多いです：
🔸 物置
🔸 車庫（ガレージ）
🔸 倉庫（農機具小屋など）
🔸 離れ（仏間、書斎、趣味の小屋など）
では、どんなときに登記が必要になるのか？というと――
登記が必要かどうかの判断ポイント
登記の必要性は、以下の2つの観点で判断されます。
✅ 1. 独立性があるかどうか
建物として「独立した利用が可能か」がカギです。
たとえば…
• 壁・屋根があり、恒久的な構造であれば登記対象の可能性が高い
• プレハブや簡易なテント・コンテナは、移動可能なら対象外となることも
✅ 2. 利用状況と規模
• 母屋とは別に明確な建物として使われているか？
• 生活・保管の拠点として機能しているか？
この2点から、物置や車庫が「建物」として扱われるか否かが決まります。
相続の際に問題になりやすいケース
相続時にこのような附属建物が見つかると、次のような問題が生じます：
🔹 課税対象としてカウントされるのに登記がない（相続税評価が困難）
🔹 相続人間で「これは誰の所有？」と揉める
🔹 売却や解体の際に「建物登記がないので手続き不可」となる
こうした事態を防ぐためにも、相続前の段階で調査と確認を行っておくことが大切です。
【具体例】未登記の物置がトラブルに発展したケース
ある相続相談で、母屋と同じ敷地に建つ鉄骨造の立派な車庫があったにもかかわらず、登記されていませんでした。
相続人は「古い物置だから不要では？」と思っていたものの、不動産会社からは「この建物も登記しないと売れません」と指摘され、急遽登記の手続きが必要になりました。
調査士ができること
土地家屋調査士は以下のようなサポートが可能です：
• 現地での建物調査（構造・規模・利用状況）
• 登記要否の判断とアドバイス
• 登記が必要な場合の図面作成と申請手続き
• 相続人間の説明資料の作成（トラブル防止）
【土地家屋調査士×相続診断士｜竹内貞直コメント】
昨年、大津市の企業で２㎡ほどの物置を建てました。ホームセンターで材料を購入し自前で取り付けたものです。もちろん建築確認などありません。自前で建てたのですから。にもかかわらず、銀行融資となると本社の建物と、この物置も登記の対象となり、抵当権を設定されます。銀行は融資の際、対象となる土地の上の全ての物を抵当権の対象とするためです。
このように「たかが物置」と思っていても、いざ売却や相続手続きを進めると、その未登記部分が大きな障害となるのです。建物の大小に関わらず、登記と建物を一致させることがトラブル防止となるからです。
将来のトラブル防止と、財産保全のため専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
✅ 附属建物（物置・車庫）でも、登記が必要なケースがある
✅ 判断の分かれ目は「独立性」と「利用状況」
✅ 相続・売却・解体の際にトラブルを避けるには、事前の調査が重要
小さな建物でも登記の有無で手続きの手間も費用も大きく変わってきます。
気になる建物がある場合は、お早めに土地家屋調査士へご相談ください。
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相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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