「親の土地をそのままにしているけど、特に問題ないから放置している」
「兄弟で話はついてるけど、登記まではまだ…」
こうした“相続したつもり”の状態、実は法的には“相続していない”状態です。
登記をしないまま長年放置された土地は、いずれ所有者不明土地となり、
大きな損失やトラブルの原因になる可能性があります。
今回は、相続診断士かつ土地家屋調査士の視点で、
名義変更しない土地がどうなるのか、その危険性と解決策をわかりやすく解説します。
① 「名義変更してない土地」は法的にどうなる？
相続が発生したあと、登記をしないまま放置すると、
その土地は登記簿上、亡くなった方の名義のままになっています。
その結果…
• 正式な相続人としての権利が主張できない
• 将来的にさらに相続が重なり、相続人が10人、20人に増える
• 売却・担保設定・活用などが一切できない
最悪の場合、「誰の土地かわからない状態」となり、
国や自治体も介入できない「所有者不明土地」として扱われます。
② 所有者不明土地とは？どうして問題なの？
所有者不明土地とは、以下のような土地を指します：
• 登記簿に記載された所有者が亡くなっている
• 相続登記がされておらず、誰が所有者か特定できない
• 連絡先が不明、または相続人が多数いて連絡が取れない
現在、全国で九州本島と同じ面積以上（約410万ha）が
所有者不明とされる事態になっています（国土交通省調査より）。
このような土地は…
• 開発・再利用できず、地域の空洞化が進む
• 管理責任が曖昧で、草木が生い茂り近隣に迷惑
• 相続人間でトラブルが起こりやすく、売却もできない
という社会問題にも発展しているのです。
③ 相続登記の義務化、2024年からスタート！
こうした問題を解消するため、
2024年4月から相続登記が義務化されました。
• 相続発生を知った日から【3年以内】に登記をしないと、
10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
つまり、「名義変更していない」は、
今や“違法行為”になりうるということです。
④ 相続診断士の視点：「今なら間に合う」3つの対策
- 現地調査で土地の状態を確認
草木の状態、境界、接道状況を確認し、将来の活用に備える。 - 測量・評価を実施して、分け方を具体化
共有状態ではなく、明確な分割・名義整理をする。 - 登記とあわせて、家族で“活用方針”を話し合う
「売る」「貸す」「保有する」など、活用方針を明確に。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「名義を変えるだけだから後でいい」と思われがちな相続登記ですが、
実際には、あと一手間が“将来の安心”につながる重要な行為です。
土地家屋調査士として正確な境界・評価を整え、相続診断士として「誰が」「どのように」引き継ぐのかをサポートします。
名義変更を後回しにしない、これを期に相続した境界を確認する、これがトラブル回避の第一歩です。
【まとめ】
• 登記をしないまま放置された土地は「相続したことにならない」
• 所有者不明土地となると、売却も活用もできない
• 相続登記は義務化！過料の可能性あり
• 境界・活用・家族の合意までサポートできるのは、調査士×相続診断士ならでは
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