「市街化調整区域にある土地を相続したけど、使い道がないから放置している…」
そんなケース、実はかなり多く見られます。
ですが、「使えないから」と放置しておくのは非常に危険です。
後々、売れない・譲れない・税金がかかる・トラブルになるという「四重苦」に見舞われることもあります。
今回は、現場で数多くの相続相談に携わってきた土地家屋調査士・相続診断士の立場から、
市街化調整区域の土地を相続で放置したときのリスクと対策をお伝えします。
■ 市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のこと。
基本的に家を建てることができず、農地・山林・空き地のままの場所が多いのが特徴です。
建築許可のハードルが高いため、
• 活用が難しい
• 売却先が限られる
• 相続しても「負動産」になりやすい
といったデメリットがついて回ります。
■ 放置するとどうなる？4つの主なリスク
① 固定資産税・管理責任がついて回る
使い道がなくても、毎年の固定資産税は発生します。
草が生え放題になれば、近隣からのクレームや行政指導の対象になる可能性もあります。
② 名義が故人のままだと「所有者不明土地」に
相続登記をしていない場合、将来的に「所有者不明土地」として扱われ、
売却や賃貸などの取引ができなくなるおそれがあります。
③ 土地の境界が不明確になっていく
年月が経つほど、隣地との境界が曖昧になります。
「昔はあった境界杭が今はない」「隣人も高齢で話ができない」など、測量が困難になるケースも増加しています。
④ 子や孫の代で大揉め
「親の代では見て見ぬふり」だった土地も、次世代では
• 誰が管理するの？
• 費用は誰が負担？
• 売りたくても買い手がない…
といった問題が噴出し、相続人同士の対立に発展することも少なくありません。
■ ではどうすれば？プロがすすめる3つの対策
【現況調査と測量】でまずは“土地を知る”
最初にやるべきは、「その土地がどこにあって、どうなっているのか」の把握です。
測量・境界調査を行い、地積や接道状況・周辺環境を明らかにすることで、活用や売却の判断がしやすくなります。
【相続登記の完了】で名義を整理
2024年からは相続登記が義務化され、放置すると過料（罰金）対象になる可能性もあります。
まずは名義変更を済ませ、責任の所在を明確にしましょう。
【将来の方針を家族で共有】
「この土地は売る？残す？貸す？」
結論が出ない場合でも、一度家族で話し合うこと自体が重要です。
相続診断士として、感情的な対立を防ぐ“つなぎ役”としてのサポートも行っています。
【コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直】
「市街化調整区域の土地は面倒だから放っておく」という方が多いですが、放置することで状況が悪化するケースを数多く見てきました。
土地の価値はないからと思っても「義務」はしっかり残ります。早めに現地調査を行い、境界の位置を確認しておくことが、将来のトラブル回避につながります。
■ まとめ：市街化調整区域＝“放置OK”ではない！
| 誤解 | 実際 |
| 市街化調整区域だから放置してもOK | 管理・名義・税金の責任は残る |
| どうせ売れない | 測量や法規調査で可能性は見える |
| 誰かが相続するから大丈夫 | 感情・費用負担で揉めることも |
「使えないから」こそ、“今動く”ことが重要です。
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