相続の相談を受けていると、こんなお話をよく耳にします。
「田んぼや山林を相続したけど、もう使い道がないから放置してる」
「誰も耕作しないし、相続人の誰も欲しがらない」
確かに、都市部と違って田・畑・山林といった「非宅地」の土地は“負動産”とみなされやすい傾向にあります。 ですが実際には、“使えない土地”にしてしまっているのは、事前準備不足や情報の欠如が原因のことも少なくありません。
今回は、そんな「田・畑・山林」の相続で失敗しないために、事前にできる具体的な対応策をお伝えします。
■ なぜ「田・畑・山林」は敬遠される？
- 自分では使い道がない（農業をしない）
- 誰に相談していいか分からない
- 測量図や登記情報が古く、現況が不明
- 固定資産税だけが毎年かかる
特に都市部に住む相続人からすると、「遠方」「管理が大変」「利益がない」といったイメージが強く、
放置 → 名義変更せず → 所有者不明化、という典型的な悪循環に陥りやすい土地でもあります。
■ “使えない土地”とされる前にできる3つのステップ
ステップ①：まずは測量・現地確認で“位置”と“範囲”を把握
「山林を相続したけど、どこにあるのか正確に知らない」という方は意外と多いです。
古い登記簿上の地番だけでは、実際の場所や面積、形状が不明なことも多々あります。
土地家屋調査士による現地調査や境界確定測量を行えば、
• 他人の土地にかかっていないか
• 公図や登記と食い違っていないか
• 接道状況や分筆の可能性
などが明らかになります。
✅ 土地の価値や可能性を判断するうえで、まずは“正確な情報”が最優先です。
ステップ②：評価と将来の選択肢を“見える化”する
田・畑・山林の評価には、住宅地とは異なる独特の基準があります。
• 固定資産税評価額が低くても、登記面積が大きく税負担が重い場合も
• 農地転用の可否
• 林地としての管理義務や災害リスク
このようなポイントを専門家が整理することで、「この土地は残すべきか？」「売却や寄付できるか？」という判断軸が明確になります。
✅ “なんとなく放置”をやめるには、専門家の視点での評価が鍵です。
ステップ③：相続人全員と共有して「話し合いの土台」に
田や山林の相続は、実家から離れた兄弟姉妹間で「押しつけ合い」になりやすい案件でもあります。
「だれかが何とかしてくれるだろう」と放っておくと、次世代では“話し合い自体が不可能”に。
だからこそ、相続発生前後のタイミングで
• 測量・現況の報告書
• 相続人全員への資料共有
• 第三者（相続診断士など）による中立的なファシリテート
が非常に有効です。
✅ 相続人間で“同じ地図”を見ながら話し合うことで、対立を防げます。
■【コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直】
「田んぼや山は売れない」「どうせ誰も使わない」とあきらめず、
まずは現地を見て、測って、正確な情報を得ることが第一歩です。
実際に測量してみると「思ったより条件が良かった」というケースもあります。
又、境界を決めておかないと、お隣さんが売買したときに越境して土地を取られてしまうことも多々あります。理由は、境界杭という目印がないから。
当事務所は地元に根差した専門家として、相続や活用の相談を丸ごとサポートします。
■ まとめ｜“使えない土地”にしないための3つの視点
誤解 と実際は？
農地・山林は相続しても意味がない → 条件次第で活用・売却も可能
放っておいても誰かが何とかする → 放置すると権利関係が複雑化
測量や調査は大変そう → 専門家の手でスムーズに把握可能
“負動産”を“未来の資産”に変えるには、
早めの調査と相続人の対話がすべての出発点です。
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