「家族で遺産分割協議を終えたのに、あとで『登記されていない建物があった』と分かった」
「土地は共有で登記したけど、そこに建っていた離れが未登記だった…」
このように、相続時に“未登記建物”の存在が見落とされるケースは少なくありません。
実はこれ、相続トラブルの火種になりやすい「盲点」なのです。
未登記建物は遺産分割の対象に入っていない!?
遺産分割協議書を作成する際、多くの方は「登記簿に載っている不動産」だけを基準に財産を確認します。
しかし、登記されていない建物は、
• 相続財産として見落とされやすい
• 協議書に記載されないまま放置される
• 後から「誰の所有か分からない状態」になる
といった問題を引き起こします。
特に、
• 増築されたまま登記していない離れ
• 倉庫や物置
• 古家を壊さずにそのまま残しているケース
などは、現地に行かないと存在自体に気づけないことも。
登記されていない建物があるとどうなる？3つのリスク
1相続人間の認識のズレ
「この建物は長男が住んでいたから長男のものだと思っていた」
「建物なんてないと思っていた」
といった“思い込み”による認識のズレが争いの原因になります。
2法定相続分での共有状態になる可能性
遺産分割協議書に記載がないと、未登記建物は相続人全員の共有とみなされることがあります。
売却や解体の際に全員の同意が必要となり、手続きが進まなくなることも。
3登記・名義変更手続きができない
協議書に建物の記載がなければ、誰が相続するのか不明確になり、
後から登記をしようにも手続きができない事態に陥ります。
相続で未登記建物があるときの対処法
- 現地調査を実施する
相続開始前後には、実際に現地を確認し、登記の有無にかかわらず全ての建物の存在を把握しましょう。 - 未登記建物も協議書に明記する
登記されていなくても、実際に存在する建物は相続財産として扱い、協議書に記載します。 - 表題登記・保存登記を行う
協議で誰が取得するか決まったら、速やかに
• 土地家屋調査士による建物表題登記
• 司法書士による所有権保存登記
を行いましょう。
【相続診断士・土地家屋調査士 竹内貞直のコメント】
「協議書に建物の記載がなかったせいで、後から相続人同士で揉めた」
そんなご相談を数多く受けてきました。
こんな場合は、協議書に追記するか、上申書を作って、法定相続人全員に承諾の実印を頂くことになります。
後々で、追記なり承諾の書類をもらうのは波風が立つものです。遺産分割協議書を作る際には本当に他に不動産・金融資産・証券はないのかよくよく確認してください。
【まとめ】
✅ 登記されていない建物は、遺産分割協議の見落としポイントになりがちです。
✅ 放置すると相続人間のトラブルや手続き上の支障を引き起こすリスクがあります。
✅ 土地家屋調査士に依頼すれば、現地調査から登記・協議書作成サポートまで一貫対応が可能です。
相続での後悔を減らすために、「未登記建物」の有無はぜひ今のうちにチェックしておきましょう。
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