「固定資産税を払ってるから登記もされているはず」
そう思い込んでいませんか？
実はこれ、**相続や売却のときに大きなトラブルを招く典型的な“勘違い”**です。
固定資産税が課税されていても、法務局の登記簿（建物表題登記）に登録されていない建物＝未登記建物は意外と多く存在します。
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「うちの建物、登記されているか心配…」という方は、
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この記事では、
✅ 固定資産税と登記の違い
✅ 未登記建物を放置するリスク
✅ 相続・売却前にやるべき対策
を土地家屋調査士×相続診断士がわかりやすく解説します。
固定資産課税台帳と登記簿は“別もの”です
まず押さえておきたいのが次のポイントです。
- 固定資産税を管理しているのは 市区町村
- 登記（不動産登記）を管理しているのは 法務局
つまり、市町村が課税していても登記されていないことはよくあるのです。
たとえばこんなケース…
- 昔に建てた離れや倉庫
- 後から増築した部分
- 名義変更をせず相続してきた建物
これらは「課税＝登記済み」と誤解されやすい典型例です。
未登記建物を放置すると起こる3つの落とし穴
① 相続登記ができない
登記簿がないと、誰が相続人かを証明できず相続登記ができません。
結果として、遺産分割協議書に建物が含まれず、相続手続きがストップします。
② 売却・融資の際に取引が止まる
未登記建物は、「存在しないもの」として扱われます。
買主や金融機関が敬遠し、売却・融資が成立しないケースも。
③ 相続人間トラブルに発展
固定資産税の名義が亡くなった方のままだと、
「誰の建物かわからない」状態が続き、将来的に所有権トラブルへ。
うちは大丈夫かな？と思われた方へ
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未登記建物かどうかを簡単に確認する方法
- 法務局で登記事項証明書を取得
→ 登記がなければ「未登記」です。 - 課税明細書と照合
→ 固定資産税に載っているのに登記がない建物は要注意。 - 土地家屋調査士に現地調査を依頼
→ 増築や離れなども含め、現況を正確に把握できます。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直からのコメント】
滋賀県内（大津市・草津市・高島市など）では、古い建物が未登記のまま課税されているケースが非常に多く見られます。
「先代が建てた建物の固定資産税は毎年払ってるのに、登記がされていなかったなんて…」
これは実際のご相談でも非常によくあるケースです。
行政は課税できればよいため、未登記でも課税してきます。
しかし問題は「床面積の算出基準」。（床面積の算定がイマイチということ。）
建築基準法で計算されている場合、不動産登記法での算定より過大に評価されていることがあり、結果として固定資産税を払いすぎている、つまり損をしていることになるのです。
一度評価されるとそのまま毎年課税されるため、放置は損です。
建物登記を行い、正確な床面積を明示することが、税負担の見直しにもつながります。
だから、固定資産税の損をしないように、土地家屋調査士による建物登記がお勧めなのです。
【まとめ】
✅ 固定資産税と登記はまったくの別物
✅ 未登記建物は、相続・売却・融資の場面で大きな支障に
✅ 放置は固定資産税の過払いリスクに
「うちは大丈夫？」と思ったら、早めの調査・登記確認をおすすめします。
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