「不動産を売ろうと思ったら、建物が未登記だった…」
「登記されていない建物がネックで売却契約が進まなかった」
こうしたご相談は、土地家屋調査士の現場でも実際によくあります。
未登記建物は、相続や名義変更だけでなく、不動産売却においても重大なトラブルの原因になります。
今回は、実際に起きた未登記建物に関する売却トラブルの事例を紹介しつつ、
売却前に取るべき対策を、土地家屋調査士・相続診断士の視点からお伝えします。
そもそも「未登記建物」とは？
不動産登記簿（登記事項証明書）に記録されていない建物のことを「未登記建物」といいます。
固定資産税が課税されていても、それは市区町村の課税台帳で管理されているものであり、
法務局の登記簿に記録されていなければ、法的には“存在しない建物”と見なされます。
未登記建物があると不動産売却できない理由とは？
売買契約に必要な「登記簿」が存在しない
売主が建物の所有権を証明できないため、買主は不安を感じ契約を避けます。
銀行ローン審査が通らない
建物が未登記だと、買主が住宅ローンを組む際に担保価値として認められず、融資が下りないことがあります。
契約後にトラブルが発生
「聞いていた内容と違う」「登記がなかったとは知らなかった」など、買主から損害賠償や契約解除を求められるケースも。
実際のトラブル事例：母屋は登記済み、増築部分は未登記
ある売主が、親から相続した一戸建て住宅を売却しようとしたケース。
母屋部分は昭和40年代に登記されていましたが、
平成初期に増築された2階部分が未登記であることが売買契約直前に発覚。
結果、
• 買主のローン審査が中止
• 登記手続きのために売却が2か月以上遅延
• 買主側から「未登記を事前に説明していなかった」と減額交渉
売主側があわてて土地家屋調査士に依頼して、建物表題変更登記を行い、最終的には売却できたものの、
「もっと早く調べておけば…」という後悔が残る事例となりました。
売却前にすべき対策3選【土地家屋調査士が解説】
- 登記事項証明書を確認
法務局で建物の登記事項証明書を取得し、実際の建物と登記内容が一致しているかを確認。 - 固定資産税明細と比較
課税されている建物と、登記されている建物が一致していない場合は未登記の可能性あり。 - 土地家屋調査士に現地調査を依頼
建物の構造・床面積・築年などを調べ、表題登記・変更登記の必要性を判断。
早めの調査が、後の売却手続きのスムーズ化につながります。
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント】
不動産の売却では「登記情報の整備」が非常に重要です。
売却を急いでいる方ほど、登記の不備が足かせになるリスクは大きくなります。
私の事務所にも「買主が見つかってから未登記に気づいた」というご相談が多く寄せられます。
未登記だと所有権移転登記ができないので、建物の売買契約が流れてしまうことがあります。
大津市坂本で、すぐ売買したい買主に対し、建物の登記がまだ、できてないため、1ケ月から2ケ月程の時間の猶予をお願いしますと、お客に伝えたところ、時間がかかりすぎと話が流れてしまった。こんなことでチャンスを失わないよう、建物の登記は事前に終わらせておくことが大切です。
未登記建物というだけで契約が不調となる、こんなトラブルを未然に防ぐためにも、売却予定があるなら“事前に登記の見直し”が鉄則です。
【まとめ】
✅ 未登記建物があると、不動産売却はスムーズに進まない
✅ 契約・ローン・価格交渉など、さまざまなトラブルの火種に
✅ 売却前に登記の状態を確認し、必要な整備をしておくことが重要
「売りたいときに売れる状態を整える」――その第一歩は未登記建物の解消です。
気になる方は、土地家屋調査士までお気軽にご相談ください。
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