「親の代からの家が、実は未登記だった…」
「古い家だけど、売却や相続を考えて登記しておきたい」
そんなお悩みを持つ方が年々増えています。
特に昭和以前に建てられた家や、登記制度に詳しくなかった世代の持ち家では、未登記のまま使われているケースも珍しくありません。
この記事では、古い家が未登記だった場合にどう対処すべきか、
今から登記するための手順と必要書類、そして注意点を、土地家屋調査士・相続診断士の立場からわかりやすく解説します。
そもそも「未登記建物」とは？
未登記建物とは、法務局の登記簿に登録されていない建物のこと。
未登記であっても、固定資産税を払っていれば「きちんと手続きしている」と思いがちですが、それは課税のための市町村の台帳管理にすぎません。
つまり、法的には「存在しない建物」として扱われてしまうのです。
なぜ今、古い未登記建物の登記が必要なのか？
• ✅ 相続登記義務化（2024年施行）により、建物の名義も見直す必要がある
• ✅ 不動産売却や融資に支障が出る
• ✅ 相続人間でのトラブルの火種になる
• ✅ 建替え・解体時に法的手続きが必要になる
特に相続・売却・税務の面で「登記していないと困る場面」が急増中です。
今からでもできる！未登記建物の登記手順
【基本フロー】
古い家を初めて登記する場合、通常は「建物表題登記」を行います。以下が基本の流れです。
① 現地調査（測量・建物調査）
土地家屋調査士が現地を訪れ、建物の構造・床面積・使用状況などを調査します。
② 必要書類の収集
登記には以下の書類が必要になります（詳細は後述）
• 建物所有者の本人確認書類
• 建築時期や所有者の証明書類（固定資産税課税明細書、建築確認通知書など）
• 所有権証明書（建築当時の契約書や相続関係書類など）
③ 建物図面・各種資料の作成
測量図や建物平面図などを作成し、法務局提出書類を整えます。
④ 表題登記申請（法務局）
必要書類をそろえて、土地家屋調査士が法務局へ登記申請を行います。
おおよそ1～2週間で登記完了となります。
未登記建物の登記に必要な書類一覧
| 書類名 | 内容・備考 |
| 所有者の本人確認書類 | 運転免許証・マイナンバーカードなど |
| 建物の所有を証明する書類 | 固定資産税通知書、建築確認済証、相続関係書類など |
| 建物の所在地を示す書類 | 住宅地図、公図、案内図など |
委任状 土地家屋調査士に手続きを委任する場合に必要
その他 必要に応じて住民票や戸籍謄本（相続登記と併用する場合）
古い建物では証明資料が不足していることもあるため、プロによる現地調査と証拠の補強が重要です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント】
昭和30年代・40年代の住宅や、田舎の実家では大工さんが建築、建築確認申請（B5サイズの書類）は行っていたが「そもそも登記されていなかった」というケースが非常に多く見られます。
特に相続をきっかけに登記の必要性に気づく方が多いですが、時間が経つと関係書類が見つからない・証明が難しいなど、手間と費用が増えます。
もちろん大事な書類（建築確認書、工事完了引き渡し証明書、検査済み証、領収書など）で保管されていると思いますが、相続や代替わりで書類が判らなくなることがあります、今ならまだ間に合いますので、「古い家の登記がどうなっているか？」を早めに確認することをおすすめします。
【まとめ】
✅ 未登記建物は「法務局に記録がない建物」
✅ 相続・売却・建替え・税務で不利益になる可能性がある
✅ 土地家屋調査士に相談すれば、測量から登記申請までワンストップで対応可能！
「固定資産税を払っているから安心」は大きな誤解。
登記されていない建物は、法的に存在していない扱いになることもあります。
不安を感じたら、お早めにご相談ください。
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