「昔、母屋の横に“離れ”を増築したんだけど、あれって同じ建物になるの？」
「つなげる廊下を作ったら、別建物じゃなくなるの？」
相続や売却をきっかけに、こうした“登記上の分類”について疑問を持たれる方は少なくありません。
しかし、「同じ敷地内にある」だけでは判断できないのが建物登記の難しいところです。
今回は、建物登記における「離れ＝同一建物？別建物？」の判断ポイントを、わかりやすく解説します。
■ 「同一建物」か「別建物」か、登記での違いとは？
登記実務において、離れがどちらに分類されるかは “構造上一体性があるか” “用途上の独立性があるか” で判断されます。
分類 主な特徴 登記の扱い
同一建物 廊下や屋根で本体とつながっている／用途が主たる建物と一体 1つの建物として登記
別建物 離れていて独立出入口がある／用途が異なる（例：別居用、事務所用） 別の建物として登記が必要
■ 登記上の判断ポイントはこの3つ！
① 構造的なつながりがあるか（廊下・屋根など）
• 物理的につながっていれば「同一建物」とされる傾向
• ただし、簡易な屋根付き通路程度では“別建物”と判断されることも
② 用途の一体性があるか
• 離れが「親世帯」「子世帯」など生活単位で分かれていれば別建物と判断
• 単なる客間や物置扱いなら同一とみなされやすい
③ 登記記録上どう扱われているか
• 既に別建物として登記されている場合、修正には「滅失登記＋新築登記」が必要になる場合あり
■ 相続や売却で起こる“よくある落とし穴”
• 「ひとつの建物と思っていたのに登記が2つ必要だった」
• 「税務署は“同じ建物”と言うのに、法務局では“別建物”とされる」
• 「相続登記の際に、どちらも手続きをしなければならず費用が2倍に」
• 「離れだけ未登記だったため売却時に登記が間に合わず取引中止に」
こうしたケースは、建物が増築・改築された家では特に多く見られます。
▽ 現地調査と登記記録の照合が第一歩
• 登記簿と実際の建物構造にズレがないか
• 離れ部分が未登記になっていないか
• 増築・分離がいつ・なぜ行われたのか
まずは現地確認とヒアリングが必要です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
離れを“生活の延長”で建てたつもりでも、登記上では別棟の建物（＝増築建物でなく、別棟の新築建物）と扱われます。増築から何十年も経っていると当時の記録が残っていないことも多く、相続の場面で「なんで登記していないの？」と揉める原因にも。
母屋が既登記建物、離れが未登記建物であることはよくあります。
母屋建築の際は、銀行から融資を受けたため、抵当権設定をするため、表題登記を銀行が行っていた。その後、離れを建てることになったが、このときは自己資金で離れを建てたため、登記は見落とされてしまった。（銀行が融資する場合は、融資した建物を担保として押さえないと、貸し倒れの可能性もあるため、登表題登記を行った後、保存登記で銀行の抵当権を設定するのです。）
登記をするのが当たり前の時代、未登記だと、火災保険に入る際、賃貸で貸す際にいろいろ支障が出てきます。
だから将来の相続や売却に備え、今のうちに“建物の見える化”（登記＝現況建物を一致）をしておくことをおすすめします。
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