「実家が空き家になっているけど、誰も使ってないし…」
「建物の登記簿を取ったら、なぜか“建物なし”って出てきた」
そんなときは要注意です。
その空き家、実は登記されていない“未登記建物”かもしれません。
空き家＋未登記建物は、相続トラブルを引き起こす“地雷”のような存在。
今回は、相続の現場でよくある落とし穴と、今すぐできる対策をわかりやすく解説します。
■ 「未登記建物」ってそもそもなに？
建物は新築・増築した際に法務局へ登記するのが原則ですが、
実は「登記されていないままの建物」も多く存在します。
✅ よくある未登記パターン
• 祖父母が昔に建てた家で、登記していなかった
• 建て替えたのに変更登記していない
• 増築しても登記しなかった
• 古い借地の上に建っている
表面上は建っていても、登記簿には「存在していない」ことになっているのです。
■ なぜ“空き家＋未登記”が危険なのか？
① 相続登記ができない！？
未登記建物は法務局に存在しないため、
相続登記をする前に「建物の表示登記」が必要になります。
これには、現地調査・図面作成など、調査士の専門作業が不可欠です。
② 売却や解体も手間が倍増
• 不動産会社が「登記がないと売れない」と断ってくる
• 解体工事も「どこに届ければいいのか」が不明に
• 固定資産税はかかるのに、売れない・動かせない状態に
放置すればするほど、負の遺産化してしまいます。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
空き家になったご実家を売りたいというご相談でしたが、登記がされておらず、未登記でした。実家の登記をするには建てた、亡くなった祖父が建物所有したこと、祖父の相続人の押印（父、及び兄弟姉妹全員の署名押印が必要）及び敷地の測量から始める必要がありました。結局、手続きに半年以上かかり、買い手が離れてしまいました。（※）登記は自分一人ではできません、関係者の押印及び法務局の登記の時間が必要です。半年ぐらいすぐ掛かってしまうと覚えておいてください。
■ 今すぐできる対策3選
✅ 1. 登記簿を確認する
まずは法務局で建物の登記簿を取得し、「そもそも登記されているか」を確認しましょう。
もし「建物なし」と出れば未登記の可能性があります。
✅ 2. 現地調査と登記の準備をする
未登記が判明した場合、土地家屋調査士に依頼して…
• 建物の位置・形状・構造の調査
• 図面作成
• 表示登記の申請
を行えば、正式な建物として登記できます。
✅ 3. 空き家管理・処分の方針を家族で話し合う
「誰が住むのか？」「売るのか？」「解体するのか？」を明確にしておくことで、相続発生後の混乱を防げます。
■ まとめ：気づかぬうちに“負動産”になっていませんか？
空き家と未登記建物の組み合わせは、
• 売れない
• 相続できない
• 管理責任だけがのしかかる
という三重苦を引き起こします。
✅「まだ親が元気だから大丈夫」
✅「何も問題なく住んできた家だから」
…と思っていても、登記を確認しないままでは“地雷”を抱えたままです。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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