「建物はもう無いはずなのに、登記簿にはまだある…」という落とし穴
相続の場面でよくあるご相談です。
「実家を取り壊したのに、登記簿にはまだ“家がある”ことになっていた」
「土地だけ相続したつもりだったが、登記上は“建物付き”になっていた」
このようなケースでよく問題となるのが、「滅失登記（めっしつとうき）」の未了です。
建物を解体した後、法務局に対して“建物がなくなった”ことを正式に登記しなければ、登記上は建物が残っているままになります。
この記事では、
✅ 滅失登記とは何か
✅ しないままだと相続でどんな問題が起きるか
✅ 今すぐできる対策
を、土地家屋調査士・相続診断士の立場から解説します。
「滅失登記」とは？──建物を壊したら終わりじゃない
建物を解体したときには、その建物の「滅失登記」を法務局に申請する必要があります。
これは、「建物が存在しなくなりました」という法的な届け出です。
✅ どんなときに滅失登記が必要？
• 空き家を解体した
• 火災や自然災害で建物が消失した
• 古家付き土地を更地にした
• 相続前に家を解体した
これらすべて、「滅失登記」が必要です。
※なお、建物が残っているのに勝手に滅失登記をするのはNGです。
滅失登記をしていないと、相続で何が問題？
❌ 問題①：登記簿では“建物あり”になっている
たとえ実際には更地であっても、滅失登記をしていなければ登記簿では建物が存在することになっているため、
相続登記や不動産の評価・分筆手続きに支障をきたします。
❌ 問題②：土地の売却や担保設定ができない
「建物あり」のままだと、土地だけ売却したり、住宅ローンの担保に入れる際にも
余計なトラブルや説明が必要になり、不動産取引の障害になります。
❌ 問題③：相続人間で「家がある／ない」論争が起きる
遺産分割協議の際、「登記上は家がある」ため、
「家の評価はどうするの？」「建物は誰が相続するの？」など、存在しない建物が“争点”になることも。
空き家を解体したあとは「滅失登記」を忘れずに！
近年、「空き家問題」の対策として親の家を解体する人が増えていますが、
解体業者は登記までしてくれません。
「滅失登記」は法的に30日以内の申請義務があり、怠ると10万円以下の過料（罰金）の可能性もあります。
登記をしないまま放置されていると、次の相続や売却の際に確実に支障をきたします。
滅失登記をするには？｜土地家屋調査士にお任せください
滅失登記は、一般の方にはなじみが薄い手続きです。
必要な書類や添付図面が多く、建物の位置や構造を正確に記載しなければならないため、
専門家である土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
解体済みの家が「登記上はまだ存在している」という状態では、
相続手続きや土地の活用・売却がうまく進みません。
現地には建物はなく、全て取壊し、更地で引き渡したとしても、登記に残っている建物の滅失登記をしなければ、建物の権利関係を整理したとは言えません。土地を引き渡す前に、建物の滅失登記が終わっているか確認しましょう。
滋賀県・大津市を中心に、空き家解体後の登記対応や相続の事前確認も含めてご相談可能です。
「親の家を壊したけど、そのまま…」という方は、ぜひ一度お問い合わせください。
✅まとめ
• 建物を解体したら「滅失登記」が必要
• 登記を放置していると、相続や売却時に問題になる
• 空き家を壊しただけでは、登記簿上の建物は“存在するまま”
• 滅失登記は土地家屋調査士が対応します
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相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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