「親の家を相続することになったけど、登記簿を見ても建物が載っていない…？」
実はこれ、「未登記建物」と呼ばれる状態で、相続手続きにおいて大きな落とし穴となります。
不動産の相続というと土地に目が行きがちですが、建物が登記されていないと、相続登記すら進まないケースも珍しくありません。
今回は、そんな未登記建物を相続する際に起こりやすいトラブルと、その対処法について解説します。
見出し①：そもそも「未登記建物」とは？
「未登記建物」とは、法務局に登記されていない建物のことを指します。
通常、家を新築した場合には「表題登記」（建物の存在を示す基本情報の登記）を行いますが、過去にはこの手続きが義務でなかった時代もあり、特に昭和以前に建てられた家屋は未登記のままになっていることも。
また、次のような理由でも未登記になることがあります：
• 増築・リフォーム後に登記をしていない
• 解体したのに滅失登記をしていない
• 昔の建築で登記の重要性が理解されていなかった
見出し②：未登記だと相続できない？手続きが進まない理由
建物が登記されていないと、相続登記の際に次のような問題が起こります。
• 相続人名義に変更できない（登記簿が存在しないため）
• 固定資産税評価額がわからない
• 相続税申告や不動産売却が進められない
• 金融機関からの担保提供・借入ができない
つまり、建物が「存在しているのに、法律上は存在していない」状態になっており、相続の実務に大きな支障が出ます。
見出し③：相続前にできる！チェックポイント3選
トラブルを防ぐためには、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。
① 登記簿謄本を確認する
建物が登記されているかどうかは、土地とセットで登記簿を取得することでわかります。建物の「表題部」が存在するかどうかを確認しましょう。
② 固定資産税通知書を見る
納税義務者＝所有者とは限りませんが、固定資産税が課税されているなら、その建物は役所側には「存在」している可能性が高いです。
③ 未登記だった場合、まず「表題登記」から
相続登記に進む前に、土地家屋調査士に依頼して「建物表題登記」を申請する必要があります。
これにより法務局に「家の存在」を認めてもらい、その後に相続登記（名義変更）ができるようになります。
見出し④：相続トラブルを防ぐために「今できる備え」
• 将来、親の家を相続する予定があるなら、今のうちに登記状況を確認しておくのがベストです。
• 特に空き家になりそうな場合、放置していると管理責任や税金の問題が発生します。
• 状況によっては、建物の解体・滅失登記や増築部分の登記補正が必要なケースも。
まとめ：未登記建物の放置は百害あって一利なし
「うちは問題ないだろう」と思っていても、いざ相続の段階で発覚する未登記問題は少なくありません。
放置しておくと、相続人間での争い、売却ができない、税務上の問題など、後戻りできない事態に発展することも。
まずは一度、専門家に相談し、建物の登記状況を明確にすることが第一歩です。
💬【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
未登記建物の相続トラブルは、実際にご相談を受ける件数も年々増加しています。
特に「親の代で登記してなかった」「増築したけど登記していない」といったケースは、法的に建物が“存在しない”状態となり、相続登記も、売却も、何もできないという事態に。
親（建物を新築した所有者）が亡くなってからの建物登記は費用と時間がかかります。理由は、親が健在なら、自分が必要書類を集めればいいが、相続が起こったら、親の代わりに相続人が書類を集める必要があり、他の相続人の同意も集めることになる。又、当然ですが、亡くなった親との戸籍関係を確認するために、戸籍の収集も行う必要があるからです。
将来ご家族が困らないよう、表題登記・名義変更の確認は早めに行いましょう。
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