■ はじめに
「まさか、一部だけ未登記だったなんて…」
親が生前に「ちょっと物置を広げた」「2階の一部を増やした」と話していた実家。
いざ相続の手続きを進めていると、建物の一部が登記されていなかったことが発覚――
これは、相続の現場で意外とよくあるトラブルです。
とくに昭和の時代に「建築後に増改築してそのまま放置」というケースでは、法務局の登記簿に実際と異なる情報が記載されていることも多く、相続や売却時に問題になります。
この記事では、
- なぜ一部が未登記になるのか
- 相続税や不動産評価への影響
- 登記漏れを防ぐ確認方法と解決策
を、わかりやすく解説します。
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■ そもそも「一部未登記」とはどういう状態？
建物を増築した際、本来は**増築登記（変更登記）**を行い、登記簿の情報を最新に更新する必要があります。
しかし実際は、
- 小規模な増築だからと申請しなかった
- 自分で工事したため手続きを知らなかった
- 工務店やハウスメーカーに任せきりだった
といった理由で、建物の一部が登記簿に反映されていない＝「一部未登記」状態になっていることがあります。
■ 増築未登記が相続に与える3つの影響
❶ 相続登記の手続きがスムーズにいかない
登記簿上の建物と実際の建物の形や面積が違うと、手続きが一時ストップすることがあります。
❷ 相続税の申告にズレが生じる
評価額を決める際、未登記部分の存在を見落とすと、相続財産の過少申告になり追徴課税の恐れも。
❸ 将来の売却・贈与時にトラブルになる
買主が住宅ローンを使う場合や不動産会社との契約時に、建物面積と登記面積の不一致が問題視されることが多いです。
■ 登記漏れの確認方法｜今すぐできる3ステップ
① 登記簿謄本（全部事項証明書）を取り寄せる
法務局またはオンラインで取得可能。建物の「種類」「構造」「床面積」などが記載されています。
② 実際の建物と登記簿を見比べる
「2階部分が登記に記載されていない」など、不一致がないか確認しましょう。
③ 増築の履歴を親族や施工業者に確認
古い工事で記録がない場合でも、現地調査や固定資産税の評価証明書などで状況が推測できることがあります。
■ 登記漏れが見つかったときの対処法
未登記の増築部分が判明した場合、基本的には土地家屋調査士に依頼して**変更登記（建物表題部変更登記）**を申請することで対応可能です。
建物が全体として未登記だった場合は、まず表題登記を行う必要があります。
✅ ポイント：相続前に整備しておくとスムーズ
相続後に複数の相続人で協議しながら登記手続きをするよりも、親が元気なうちに手続きしておくことで負担が大きく減ります。
💬 専門家コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直
「古い住宅では、『一部だけ登記されていない増築部分』が見つかるケースが非常に多いです。
相続が関わると、登記内容が不正確なままでは手続きが進まず、未登記部分の所有者を公的書類で証明する必要が出てきます。
結果として、ご家族に大きな負担がかかることがあります。
当事務所では、増改築の調査から登記手続き、相続対策までトータルでサポートいたします。」
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■ まとめ
- 増築＝登記が必要！
- 放置された「一部未登記」は相続・売却・税務で落とし穴
- 親が元気なうちに登記を整備することで、後々の負担を軽減
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