2024年4月から義務化！でも「建物が未登記」だと…？
2024年4月から、相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。
「これからは相続したら登記しないといけないんですね」と、多くの方から関心をいただいています。
しかし、ここで注意したい落とし穴が一つあります。
それは、建物がそもそも登記されていなかった場合、相続登記の義務を果たしたくても、できない！ということ。
この記事では、「建物が未登記だったらどうするのか？」という点に焦点を当て、義務化との関係や手続きの流れをわかりやすく解説します。
■ 相続登記義務化とは？
2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」とは、
不動産を相続した人は原則として「相続の開始と所有を知った日から3年以内」に相続登記をしなければならないという制度です。
違反すると、10万円以下の過料（罰金）対象となる可能性もあります。
▼対象となるのは：
• 土地
• 建物
→ どちらも「登記簿上に存在している不動産」が対象です。
■ 登記されていない建物は「登記そのものができない」
では、建物が未登記（＝登記簿に存在しない状態）の場合、どうなるか？
答えは明確です。
そもそも登記簿がない以上、相続登記そのものができません。
つまり、「建物が未登記だった」というだけで、法律で義務化されたはずの相続登記が不可能になるのです。
そのまま放置すれば、義務違反の状態になり、相続人としてリスクを背負うことになります。
■ なぜ建物が未登記のまま放置されているのか？
実は、特に昭和以前に建てられた家では「表題登記すらされていない」ケースが少なくありません。
• 昔は登記の義務が緩かった
• 親の代で名義や手続きを気にしていなかった
• 増築・離れの建物だけ未登記だった
こうした理由で、「存在しているのに、法務局には記録がない建物」が数多く存在します。
■ 相続登記をするために必要な手順
では、未登記の建物を相続登記するにはどうしたら良いのでしょうか？
実は、「表題登記」→「相続登記」という順番で2段階の手続きが必要になります。
【ステップ①】表題登記を行う（建物の存在を法的に登録）
これは、建物の「種類・構造・床面積・所在」などを法務局に申請し、登記簿を新たに作る作業です。
👉 表題登記は土地家屋調査士が専門的に扱う業務です。
【ステップ②】所有権保存登記＋相続登記
建物に登記簿ができた後に、次は相続を原因として「所有権保存登記」を行い、
→その後、正式に「相続登記（名義変更）」を進めます。
👉 こちらは通常、司法書士が主に対応します。
■ 放置していると「義務違反」や「トラブル」の原因に！
「どうせ古い建物だから」「空き家だし、いずれ壊すから」と後回しにしがちな未登記の建物。
しかし、今後は放置することで：
• 義務違反の過料リスク
• 家族間での所有権トラブル
• 売却・解体時に手続きができない
• 固定資産税の名義が変えられない
といった様々な問題が浮上します。
■ まとめ：「登記がなければ、義務を果たせない」前に行動を！
相続登記が義務になった今、未登記の建物は「放置していい問題」ではなくなりました。
未登記のままだと、「相続登記したくてもできない」→「義務違反」→「ペナルティ」という悪循環に陥ります。
今のうちに、建物の登記の有無を確認し、未登記なら早めに表題登記を行いましょう。
💬【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
「建物が未登記で、登記義務を果たせない！」という方からのご相談は、年々増えています。
特に相続前後で時間が経つと、亡き父が所有者であったことを証明する書類、亡き父の戸籍、相続人の戸籍の収集、遺産分割協議書の作成など手続きが複雑になります。
私は滋賀県大津市で、未登記建物の表題登記や現地調査、登記手続きのサポートを行っております。
放置する前に、ぜひ一度ご相談ください。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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