相続の場面でよく登場する「未登記建物」。
土地家屋調査士として現場に出ると、登記されていない建物によるトラブルや混乱を、これまで何度も目にしてきました。
この記事では、調査士だからこそわかる「未登記建物のあるある事例」をご紹介します。
もしご実家や相続予定の不動産に心当たりがある方は、早めの確認・対策が重要です。
「家はあるのに登記がされていない」ーー実はそんなケースは珍しくありません。
戦後や昭和の住宅、増改築されたままの家、古い離れや物置など、登記簿に載っていない建物は思いのほか多く存在しています。
相続や売却の場面になると、急にその“登記漏れ”がトラブルの火種になることも。
今回は、土地家屋調査士の立場から見た「未登記建物トラブルあるあるベスト５」をご紹介し、具体的な対策もあわせて解説します。
あるある①：父の名義のまま、建物が未登記で40年経過…
「建てたのは亡くなった父だけど、特に困ってなかったのでそのまま…」
→ こうしたケースは非常に多く、特に相続のタイミングで急浮上します。
建物の所有者が法的に特定できず、名義変更や売却ができないため、相続登記にも支障が出ることがあります。
対応策：
相続開始前に表題登記を行い、所有権を明確にしておくのがベストです。
あるある②：土地の登記は済んでいるが、建物は未登記のまま
「土地はきちんと名義変更してあったんですが、家のことまでは知らなくて…」
→ 土地と建物の登記は別物です。土地の名義は変わっていても、建物が未登記のままだと売却・活用・担保設定ができません。
対応策：
建物も表題登記と所有権登記を行い、セットで手続きを完了させましょう。
あるある③：昔の「離れ」や「物置」が未登記で放置されていた
「昔、親が勝手に建てた物置がまだ残っていて…」
→ 小規模な建物ほど登記を省略していることが多く、相続時に一括処理できず混乱を招きます。
対応策：
建物の用途や構造を確認の上、表題登記の要否を判断し、必要であれば登記を。
あるある④：増築部分が未登記だったために、評価や分割で揉めた
「もともとの建物は登記されていたけど、増築部分が登記されてなかった…」
→ 相続財産としての評価があいまいになり、遺産分割協議で揉める原因にもなります。
対応策：
増築・改築を行ったときには、その都度登記の見直しを行っておくことが肝心です。
あるある⑤：建物を壊して更地にしたが、滅失登記をしていなかった
「もう建物はないのに、登記上はまだ“家あり”のまま…」
→ 建物を解体しても、登記簿上に残っていると土地の活用・売却に支障が出ます。
対応策：
建物を解体した際には、必ず「建物滅失登記」を済ませておくことが重要です。
【まとめ】
未登記建物は、相続の現場において「後回しにされていた問題」が一気に表面化する典型例です。
現地調査の段階で登記に問題が発覚すると、手続きや費用が通常よりも大きくなることがあります。
「今は困っていないから…」という放置が、将来の相続トラブルや資産価値の低下につながることも。
ぜひ一度、ご自宅やご実家の登記状況を確認してみてください。
建物の登記状況が不明な場合や、気になる点があるときは、お気軽にご相談ください。
【相続診断士×土地家屋調査士 竹内貞直コメント】
未登記建物に関するご相談は、本当に多くなってきました。
特に最近は「相続登記の義務化」によって、建物の未登記が足かせになる場面が急増しています。
大津市伊香立の案件でしたが、登記はできていたでも、それは明治時代のもので、草葺の平家建、現在の建物は、祖父が昭和に建てたという木造瓦葺の建物を父が、平成10年ごろ増築した離れの建物があり、この部分は使い勝手がいいように現代風の軽量鉄骨スレートぶきの建物でした。
現所有者の息子さん（相続人）は父が登記をすべて終えているとおもっていたらしく、相続が発生するまで全く知らなかったとのことでした。
もちろん、土地の図面（地積測量図）もない地域でしたので、土地の測量から始まり、戸籍収集から、評価証明書、建築確認などできる限り資料を集め、もうない建物は滅失登記、ある建物は表題登記を行いなんとか、現状＝登記に合わせることができました。
実際、あった話です。登記は早めに、そして確実に行うことが、将来の安心にもつながります。
私自身、現地で「なぜこんな複雑な状況に…」と苦笑することもありますが、ひとつずつ丁寧に紐解いていけば、解決への道は必ずあります。
ご不安なことがあれば、お気軽にご相談ください。
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