「登記がないから税金もかからない」は大きな誤解
相続のご相談を受けていると、よくこんな声を耳にします。
「この家は登記していないから、相続税はかからないですよね？」
残念ながら、登記の有無にかかわらず建物は課税対象になります。
未登記＝存在しない扱いにはならないのです。
放置してしまうと、課税漏れとしてペナルティ（追徴課税）を受けるリスクもあります。
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◆ 未登記（＝登記されてない）建物も「財産」として評価される
相続税の申告では、被相続人のすべての財産が対象です。
この「すべての財産」には登記の有無は関係ありません。
建物が未登記でも、
- 固定資産税の課税明細
- 建築確認資料
- 実地調査や家屋図面
などから、課税当局は存在を把握できます。
◆ 未登記のまま放置＝課税漏れ＝申告漏れ
未登記建物の存在を申告しなければ、税務署から「申告漏れ」「課税漏れ」として追徴課税を受けることも。
さらに、「意図的な申告逃れ」と判断されると加算税や延滞税が課されるリスクもあります。
◆ 評価額の算出は「固定資産税評価額」が基本
建物の相続評価は、原則として固定資産税評価額に基づきます。
ただし、未登記建物は課税台帳に登録されていないケースもあり、
- 現地調査
- 建物図面や構造資料の収集
などをもとに、市町村が再評価を行うこともあります。
◆ 相続税申告と建物登記は別の手続き
よくある誤解ですが、
登記をしない＝税金を払わなくていい
…というのは間違いです。
| 手続き内容 | 管轄先 |
|---|---|
| 建物の相続登記（名義変更） | 法務局 |
| 相続税の申告・納税 | 税務署 |
つまり、登記していなくても課税対象になるということです。
◆ 注意！未登記建物にまつわるリスク
- 建物の評価漏れで相続税申告が不完全
- 相続人間で建物の価値・名義を巡るトラブル
- 登記が曖昧なまま放置し、売却や利活用ができない
- 建物を壊しても「滅失登記」されず課税が続く
早めの登記確認・整理がトラブル防止の第一歩です。
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土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント
滋賀県では「登記していない家だから、税金も関係ないだろう」と誤解しているご家庭が非常に多いです。
私の事務所にも毎年、相続税の申告後に“未登記建物の申告漏れ”が発覚したケースの相談が届きます。
🔎【実際にあったケース：申告漏れで慌てて相談された大津市の例】
今年の夏、大津市内のご家族からこんな相談がありました。
「父の家が未登記だったので“税金は関係ない”と言われて申告しませんでした。
でも税務署から『建物が載っていない』と連絡が来てしまって…。」
状況を伺うと、
- 昭和50年前後に建築
- 固定資産税は毎年支払っている
- 課税明細には建物の欄があるのに、登記簿には載っていない
- 相続税の申告では建物を“ないもの”として申告していた
という典型的な“未登記 × 申告漏れ”のケースでした。
現地へ伺って確認すると、
- モルタル外壁
- 一部増築あり（これも未登記）
- 屋根材の劣化具合から建築時期の推定が可能
- 固定資産税の課税明細にはしっかり“家屋”として記載あり
つまり、**税務署から見れば「あるものはある」**状態だったのです。
結果的にそのご家庭は、
- 建物の再評価
- 申告漏れ分の追加納税
- 加算税（ペナルティ）
の3つが必要となりました。
相談者の方も
「未登記でも税金は普通にかかるって知らなかった…」
と大変ショックを受けていました。
✨【専門家としての結論：未登記＝税金ゼロでは絶対にない】
滋賀県でも未登記建物は非常に多いですが、
- 課税明細
- 名寄帳
- 固定資産税データ
- 空からの写真（航空写真）
- 家屋調査
これらで自治体は 建物の存在をすべて把握しています。
登記がなくても、課税も相続税評価も行われます。
ここを誤解しているご家庭が本当に多いです。
⚠️【とくに危険な状態（滋賀県で頻発）】
以下に1つでも当てはまれば、相続税の申告漏れリスクが高いです。
- 固定資産税の明細に建物があるのに、登記簿には載っていない
- 増築部分だけ未登記
- 祖父母の時代に建てた古い家で資料が一切ない
- 家屋番号が不明
- 課税台帳だけに建物が載っている
この状態で相続を迎えると、申告の際に**「建物の評価が抜けている」＝申告漏れ**と判断されることがあります。
🔧【私が現場で実際に行っている対応】
未登記建物の相続税評価の依頼が来た際は、
- 現地調査（外観・基礎・屋根の確認）
- 建築時期の推定（構造材や劣化状況）
- 固定資産税資料との照合
- 必要なら市町村へ評価の確認
- 建物図面の作成
- 状況説明書（上申書）の作成
これらをまとめて行い、税理士やご家族がスムーズに申告できるようにしています。
書類がなくても、実務ではほとんど再構成できます。
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- 建物の外観
- 玄関まわり
- 固定資産税の明細
この3点の写真を送っていただければ、
登記の必要性・評価漏れリスク・最短の対応方法 を無料で診断できます。
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放置すればするほど手続きも税務も複雑になるため、
「少しでも気になる」段階で相談していただくのが一番です。
✅ まとめ
- 未登記建物でも相続税の課税対象になる
- 評価方法は固定資産税評価額が基本
- 登記手続きと税務申告は別の制度
- 放置すれば申告漏れ・追徴課税リスクあり
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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