「父が建てた離れ、登記されていないって言われたんですが…どうしたらいいですか？」
相続の現場でよく聞くお悩みです。
見た目は立派な建物でも、登記されていない“未登記建物”は、相続の手続きや不動産売却を大きく混乱させます。
今回は土地家屋調査士の立場から、未登記建物がもたらす問題と、事前にできる対策についてお伝えします。
【1. 未登記建物ってどういうもの？】
未登記建物とは、法務局の登記簿に所有者情報や構造・面積などが登録されていない建物のことを指します。
実はよくあるケースがこちらです。
• 増築したけど登記していない
• 離れや倉庫を建てたが届け出ていない
• 昭和以前に建てられた建物で登記そのものがされていない
こうした建物は、法務局の登記簿には“存在していない建物”として扱われるため、名義変更や売却時に問題となります。
【2. なぜ相続が混乱するのか？】
未登記建物があると、次のようなトラブルが起こりやすくなります。
● 相続登記ができない
登記がない＝名義が存在しないため、誰のものかを証明するところからスタートします。
しかも、相続人全員の同意と建物図面・現況調査が必要になるため、手間と時間がかかります。
● 誰が使うかでもめやすい
「兄が勝手に住んでる」「建てたのは父だが、費用は私が出した」など、使用実態と登記の有無がズレていると、感情面の対立が激化しやすくなります。
● 売却や建て替えがストップする
未登記のままだと、不動産業者や金融機関から「この建物、売買できません」と言われることも。
しかも、建て替えには建物の滅失登記（取り壊しの登記）も必要です。
【3. 対策：未登記建物のチェックと登記】
まずは以下を確認しましょう。
✅ 建物に「登記識別情報（権利証）」があるか？
✅ 法務局で建物の登記簿が取れるか？
✅ 建物図面があるか？
✅ 誰が建てたのか・いつ建てたのか把握しているか？
もし「心当たりがある」「わからない」という場合は、土地家屋調査士に現地調査＋登記手続きの相談をしてみてください。
特に将来的に相続や売却の可能性がある場合、今のうちに登記しておくことが家族トラブルを防ぐ大きな備えになります。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
未登記建物は、存在そのものが“法律的にグレー”なため、相続や売却のときに思わぬ足かせになります。
私の経験でも、亡くなったお父様が趣味で建てられた離れが未登記だったことで、相続人全員が協議に難航したケースがありました。
見た目はしっかりした建物でも、登記がないと一気に話が進まなくなります。
建物の登記は、新築時に行わないと、融資の関係で抵当権を追加すことでもない限り登記済みなのか？未登記なのか？が判りません。
（固定資産税の納税通知書を細かく見ればわかるのですが、ほとんどの方は気にも留めてないと思います。）
ですので、相続を契機に判ったということが多々あるのです。
誰かが建てたまま放置している…そんな建物があれば、ぜひ一度専門家にご相談ください。
👇皆さまの体験・ご質問をお聞かせください👇
• 「うちも未登記の古家があるんだけど…」
• 「登記って義務なんですか？」
• 「相続前にやっておいた方がいいことは？」
相続診断士×土地家屋調査士 竹内貞直が直接お返事いたします😊
当事務所では、未登記建物に関する調査・登記のサポートを行っております。
初回相談は無料。図面作成から登記まで一貫対応可能です。
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