相続のとき、「母屋は登記してあるけど、離れや物置は登記していない」というケースは非常に多く見られます。
こうした“附属建物”や“増築部分の未登記”を放置しておくと、相続登記や売却時に手続きが止まるリスクがあります。
本記事では、「登記がない離れや車庫をどうすればいいのか？」を土地家屋調査士 × 相続診断士の立場から解説します。
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◆ 「附属建物」は見逃されがち。相続時の落とし穴とは？
「母屋は登記してるけど、離れや物置は登記してない」
「車庫って登記の対象なの？相続のとき手続きが必要？」
こうしたご相談をよくいただきます。
実は、離れや物置などの「附属建物（ふぞくたてもの）」も、相続時には重要なチェックポイントです。
登記されていなければ、相続登記がスムーズにできないリスクもあります。
◆ 附属建物とは？「建物の一部」ではないものに注意
不動産登記法上、「附属建物」とは母屋とは別に独立して存在する構造物で、以下のようなものが代表的です。
- 離れ（別棟の和室や客間など）
- 車庫（カーポートではなく建築物としての車庫）
- 物置（基礎があり常設されたもの）
- 倉庫、作業小屋、農業用施設など
これらは母屋と構造的に一体でないため、「母屋の一部」として登記されていないことがよくあります。
つまり、別個の建物として登記する必要がある対象なのです。
◆ 登記がないと相続登記もできない！？
相続の際には、不動産ごとに登記簿が必要です。
附属建物が未登記のままだと、
- 相続登記の対象として登記簿に記載されていない
- 名義変更できない＝誰の所有か証明できない
つまり、登記がない＝相続の手続きが進められないという状況になります。
◆ すべての附属建物が登記対象になるわけではない？
登記が必要な附属建物かどうかは、建物の「規模・構造・用途」によって判断されます。
登記が必要なケース 登記不要なケース（例外）
コンクリート基礎の車庫 組立式の簡易な物置（ホームセンター等の既製品）
常設された大型倉庫 移動可能なプレハブ小屋（短期間の設置）
独立した建築確認済の離れ 建築物に該当しないカーポートなど
※現地調査や図面確認をもとに、土地家屋調査士による判断が重要です。
◆ 登記が必要かどうかの判断基準
登記が必要な附属建物かどうかは、「規模・構造・用途」によって判断されます。
| 登記が必要なケース | 登記不要なケース（例外） |
|---|---|
| コンクリート基礎の車庫 | 組立式の簡易な物置（既製品） |
| 常設された大型倉庫 | 移動可能なプレハブ小屋 |
| 独立した離れ（建築確認済） | カーポートなど建築物でないもの |
※判断は現地調査や図面確認をもとに、土地家屋調査士が行うことが望ましいです。
◆ 登記しないことで起こるトラブル
- 相続税申告の漏れ・過少評価（追徴課税のリスク）
- 売却や処分ができない
- 所有者不明土地化するリスク
- 相続人間で揉める
- 建て替え時に「解体証明」が出せず工事が遅れる
附属建物だからといって油断すると、後で大きなトラブルに発展します。
◆ 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント
離れや物置といった「小さな建物」こそ注意が必要です。
相続の場面で「登記されていない」と発覚し、急きょ登記が必要になるケースは非常に多いです。
特に銀行融資では、登記と現況が一致していないと融資が下りません。
気になる建物がある場合は、早めの現況調査と登記手続きをおすすめします。
◆ まとめ
✅ 離れ・物置・車庫などの附属建物でも登記が必要なケースが多い
✅ 登記がなければ相続登記ができないこともある
✅ 判断は専門家（土地家屋調査士）に任せるのが安心
✅ 相続前に「どの建物が登記済みか」を確認することが大切
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