「建物はお兄ちゃんが住んでるし、登記は後でいいか」
──その油断がトラブルのもと。
相続が発生したとき、「土地は登記があるけど、建物は未登記」というケースは少なくありません。
このような状態で遺産分割協議を進めようとすると、兄弟間のトラブルの火種になってしまうことも…。
この記事では、建物が未登記の場合の遺産分割協議の注意点と、スムーズに手続きを進めるためのポイントを解説します。
◆ 登記されていない建物は“誰のものか”が証明できない！
未登記建物には登記簿が存在しないため、
• どの相続人の名義か
• 誰が所有していたか
• そもそも建物が相続財産かどうか
といった基本的な情報が不明確になります。
つまり、未登記のままだと、その建物が遺産に含まれるのかどうかすら曖昧なのです。
◆ よくあるトラブル事例
◉ ケース1：長男が同居していた未登記の実家
「長年住んでいるんだから、自分のものだ」と主張する長男。
一方で、「登記も相続手続きもしていないのだから、遺産だ」と主張する妹たち。
遺産分割協議が平行線に…。
◉ ケース2：名義不明のまま売却できず時間だけが過ぎる
建物の登記がないため、買い手がついても売買契約ができず、相続人同士で責任のなすりつけ合い。
不動産価値も時間とともに下がってしまうリスク。
◆ 相続人全員で協議しておくべきポイント
- 建物が相続対象であることの合意を明文化
o 建築確認書、固定資産税台帳、相続人の上申書などを添付して、その建物が故人所有のものであったことを明確化します。 - 誰が所有するかをはっきり決める
o 建物を誰が引き継ぐのか、書面にして全員の合意を得ることが大切です。 - 表題登記と所有権保存登記を速やかに行う
o 未登記の建物は、まず「表題登記」（建物の存在を登記簿に記載）を行い、
その後、相続による「所有権保存登記」をします。
◆ 土地と建物の名義がバラバラだと、相続登記も複雑化
よくあるのが、土地だけ登記されていて建物が未登記のケース。
• 相続登記が「土地だけ完了」してしまい、
• 建物の所有関係は不明なまま放置、
といった片手落ち状態では、売却・活用・建て替えの障害になります。
特に兄弟間での名義協議が済んでいないと、いつまでも相続が“未完了”のまま残ってしまうのです。
◆ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
建物の登記は「遺産分割協議前」に！
建物未登記のままでは、「何を誰が相続するか」を確定できず、遺産分割協議のやり直しや無効になる可能性も。
また相続人の合意と証明書類の整備をして表題登記を済ませたのち、協議に入るのが鉄則です。
未登記のままだと、せっかく遺産分割協議書に記載しても、後から、この記載はこの建物ではないと難癖をつけられるかもしれないから、登記してあれば、法務局のお墨付きなので問題は起きません。だから建物の登記は必要です。
又、登記するのを先送りにしたら、たぶん忘れます。そして、忘れたころに罰金の通知が届きます。こんなことにならないよう、今、建物の登記をしてください。
◆ まとめ
✅ 未登記建物は“誰のものか不明”なため、相続協議が揉めやすい
✅ 遺産分割協議前に「登記による所有者の明確化」を
✅ 相続人全員の合意と証明資料の準備が、スムーズな手続きに不可欠
✅ トラブルを防ぐには、早めの調査と登記が重要！
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