「登記してないけど貸してる建物、別に問題ないでしょ？」
──そんな油断が、相続発生時に大きなトラブルを招くことがあります。
実は、建物が未登記のまま貸されているケースでは、
「相続人が誰に何を引き継ぐのか」「借主との契約は誰とどう続けるのか」が曖昧になりやすく、
結果として、家族間や借主との揉め事につながることもあるのです。
この記事では、土地家屋調査士×相続診断士の立場から、
未登記建物を賃貸している場合に起こりがちな相続トラブルと、事前対策について解説します。
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◆ よくある状況：親が登記せずに貸していた家
地方の実家や空き家などで多いのが次のようなケースです。
- 建物は未登記
- 固定資産税は払っている
- 長年、親名義で誰かに貸していた
登記がないため、法律上「誰の建物か」「いつから存在しているか」すら不明確です。
それでも現実には、口頭契約や簡易な契約書で家賃の受け渡しが続いている──という状況も珍しくありません。
ところが、「相続」が発生した瞬間に混乱が表面化します。
◆ 相続発生後に起きるトラブル例
トラブル1：誰がオーナーか分からず、家賃の振込先でモメる
登記がなければ所有者が特定できず、借主が家賃の支払いを保留することも。
トラブル2：借主が勝手に修繕や名義変更を要求
「修繕費は誰の負担？」「契約更新は誰と？」といった要望に対応できない状態に。
トラブル3：建物の存在を知らなかった相続人が反発
「そんな貸してる家があったなんて聞いてない！」
→ 遺産分割協議がやり直しになり、相続人間の信頼関係が崩壊。
◆ 登記されていない建物でも相続対象です！
「登記がないから相続財産ではない」と思うのは大きな誤解です。
建物が未登記でも、
- 建築確認申請書
- 固定資産税通知書
- 公図・現況測量図
などで存在を証明すれば、相続財産として扱われます。
ただし、相続登記を行うには「表題登記」が必要です。
これを怠ると、のちに売却・名義変更・契約更新が止まる原因になります。
◆ 借主とのトラブルを避けるための3つの対策
✅ 1．表題登記を済ませて所有者を明確に
→ 相続発生後も貸主の混乱を防止。
✅ 2．賃貸契約書を見直す
→ 登記済みの所有者名義に変更しておくことで法的安定性を確保。
✅ 3．借主への説明・通知を行う
→ 相続後にオーナーが変わる場合、借主に書面で通知を。
◆ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
不動産登記がない建物は「自賠責保険のない車」に似ています。
普段は問題なく走れても、事故（＝相続・売却・トラブル）の瞬間に法的な不備が露呈します。
銀行融資、火災保険、賃貸契約──どの場面でも「本当に所有者か？」が確認されます。
登記がなければ、建築確認書や領収書、契約書など多くの証明資料を提出しなければならないのです。
「自分の物なのに、なぜ証明しなきゃならないの？」と感じる方も多いでしょう。
だからこそ、未登記の建物は早めに登記しておくことが、信頼と安心につながる最善策です。
◆ まとめ：未登記建物のまま賃貸は“相続トラブル予備軍”
☑ 登記なしで貸すと、相続後に「誰がオーナー？」で揉めやすい
☑ 未登記でも相続財産に含まれる
☑ 借主との契約を円滑にするには登記整備が必須
☑ 相続前に「表題登記」を行うのが効果的なトラブル回避策
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