「建物、登記されてなかった…どうすればいいの？」
相続相談でよくあるのが、「父が建てた家が、登記されていないまま30年経っていた」というケース。
建物はきちんと存在しているのに、法務局には登記されていない。
そんな 「未登記建物」は、相続手続きの中でもとくに厄介です。
今回は、このような状況で名義変更をするために必要な書類や手順を、相続診断士×土地家屋調査士の視点から分かりやすく解説します。
◆ 未登記建物とは？相続にどう影響する？
「未登記建物」とは、建物を建てたのに法務局に登記していない状態のもの。
建物の登記には2段階あります：
• ① 表題登記（建物の存在を登録）
• ② 所有権保存登記（誰のものか登録）
未登記の場合は①すらされておらず、法的には「存在しない」扱い。
しかし、現実には存在して住んでいたり貸していたりするため、相続では分ける対象＝財産として扱われます。
◆ 相続で名義変更するために必要な書類
まずは、建物の「表題登記」＋「所有権保存登記」を行います。
① 建物表題登記に必要な書類（土地家屋調査士の仕事）
必要書類 内容
建物の現況測量図 建物の位置や大きさなどの現地測量結果
建物の構造・用途の確認資料 建築確認申請書や現地写真など
建築年月日を証明する書類 固定資産税の課税明細書など（ない場合は上申書）
建物所有権証明書 相続人全員の同意が必要。本人確認書類も添付
※特に昭和期の古い建物では、建築確認書類が残っていないことが多く、相続人からの上申書＋第三者証明が必要となることもあります。
② 所有権保存登記に必要な書類（司法書士の仕事）
必要書類 内容
相続関係説明図 戸籍をもとに法定相続人を図示した書類
被相続人の戸籍一式 死亡までの戸籍＋除籍謄本など
相続人全員の戸籍・住民票 現在の住所と本人確認のため
遺産分割協議書 相続人全員の署名・実印＋印鑑証明書が必要（単独相続する場合）
◆ よくある質問と注意点
Q. 建物の評価額はどう決まるの？
→ 固定資産税評価額があればそれを参考にできますが、古くて評価されていない場合は実地評価や調査士の判断が求められます。
Q. 古すぎて図面がないのですが…？
→ 現況測量により、周囲ぐるりの実測図を作成することで対応可能です。
Q. 兄弟の一人が協力してくれない！
→ 遺産分割協議が整わないと、所有権保存登記ができません。家庭裁判所で調停となることもあります。
◆ 手続きの流れまとめ
- 土地家屋調査士による現地調査・建物の実測
- 必要書類の収集（相続関係、建物情報）
- 表題登記の申請（調査士）
- 相続登記（保存登記）の申請（司法書士）
- 名義変更完了！登記簿に新しい所有者が記載される
◆ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
相続登記が義務化された今、未登記建物は放置すれば、リスクの負動産です。
リスク負動産は、
• 遺産分割の妨げになる
• 他の相続人に迷惑がかかる
• 売却・解体も進められない
これらは、どれ一つとっても重大なトラブルないようです。
でも、登記すれば、売り手もつく資産になります。元々、不動産は資産価値大、それが、放置したまま、ほったらかすと、いろんな手間暇がかかり、リスク不動産になっていくのです。せっかく親から引き継いだ資産を負動産とするのも、資産価値のある不動産とするのもあなた次第です。
将来のトラブルを避けるためにも、未登記建物の表題登記は「いつかやろう」ではなく「今やろう」がお得、損しない選択です。
【まとめ】
✅ 未登記建物でも相続は可能だが、名義変更には表題登記＋保存登記が必要
✅ 必要書類は「相続関係」「建物の実態」に関するものが中心
✅ 古い建物でも測量・上申書で登記が可能
✅ 放置せず、専門家に早めに相談するのが安心！
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