「親が建てた家なのに、登記がされていないために“誰のものか分からない”」
という話を聞いたことはありませんか？
特に昭和時代に建てられた住宅でよくある問題ですが、この「登記未了」の状態は相続の際に大きなトラブルを招きます。
今回は、未登記建物の怖さと所有権の確認方法を相続の視点から丁寧に解説します。
建物登記がされていないとどうなる？
建物登記は、建物の所有者や所在地、構造などを法務局に登録する制度です。登記がされていないと、
• 誰が正式な所有者かが不明確
• 相続手続きで名義変更ができない
• 売却や融資、活用が難しくなる
といった問題が生じます。まさに「家があるのに誰のものか分からない」という状況です。
なぜ昭和時代の住宅に多いのか？
昭和の時代は、現在ほど建築確認や登記手続きの義務・意識が徹底されていなかったため、
• 建物は建っているが登記をしていないケース
• 建物の一部が未登記になっているケース
が多く存在します。その結果、相続時に「権利の空白」が見つかり、手続きが複雑化してしまいます。
相続における「登記未了建物」のリスク
• 相続人が「誰が権利を持っているか分からない」状態に陥る
• 登記がないと法的に所有権を主張しにくく、遺産分割協議が難航する
• 売却や担保設定ができず、資産の現金化や融資利用が妨げられる
これらのリスクは、家族間のトラブルや資産活用の阻害要因になります。
登記未了建物の所有権はどうやって確認する？
（1）戸籍・相続関係書類を確認する
建物を建てた親や先代の戸籍や遺言、遺産分割協議書を確認し、相続の流れを把握します。
（2）過去の登記簿や建築確認書類を調査する
建築確認申請書や過去の登記情報があれば、所有権の手掛かりになります。
（3）土地家屋調査士や司法書士に相談する
現況調査や調査士の測量を含めた登記申請の準備、法的な所有権の整理をサポートしてもらうことが重要です。
まとめ
「親が建てた家なのに誰のものか分からない」という状況は、実は登記未了が原因で起きる典型的な問題です。特に昭和建築の住宅ではよく見られ、相続時に大きなトラブルになることもあります。登記の確認・整備は早めに行い、安心して相続・資産活用ができるように準備しておくことが大切です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「建物の登記がない状態は、権利関係が法律上曖昧になるため、相続の際に非常に困難が伴います。
登記は不動産の権利関係を公に開示しているもの。
誰の所有か？融資はされているのか？を第三者に知らせるためのものです。
登記を備えることでお子様世代がトラブルに巻き込まれないよう、早めの登記確認と必要な手続きをおすすめします。」
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