「遺産分割の話し合いが進まない…」「建物の評価がはっきりしない」
そんな相続の場面で、意外と見落とされがちなのが “登記されていない増築部分” の存在です。
見た目は一体化している建物でも、登記上は存在しない扱いになっている場合、建物の価値や所有範囲が不明確になり、相続協議が難航することがあります。
本記事では、実際の現場でよくある「増築部分の未登記が相続をこじらせるパターン」と、調査士目線での対処法を紹介します。
よくある事例：登記は昔のまま、でも建物は大きくなっている？
たとえば、昭和40年代に父が建てた平屋の家。
その後、生活スタイルの変化に合わせて2階部分を増築、または物置や玄関回りを増設したというケースは珍しくありません。
ところがこの「増築部分」が登記されていないまま放置されていると、以下のような問題が発生します：
• 建物の評価額が曖昧になり、遺産分割の基準が定まらない
• 「どこまでが父の財産なのか？」と相続人間で意見が分かれる
• 登記上は別物とみなされ、一部のみ名義変更できない
• 結果的に、遺産分割協議が不成立になってしまう
増築未登記の何がいけないの？
建物登記は、建物の構造・面積・所有者などを公的に明示するためのものです。
この情報が最新でなければ、法的な所有関係や価値の判断が困難になります。
とくに相続時においては、建物全体が一体の遺産かどうかの判断材料になるため、登記の正確性が極めて重要です。
増築部分の未登記を解消するには？
もし未登記の増築部分があれば、以下のような手順で対応が可能です。
▶ 増築状況の調査
まず、建物全体の現況を把握し、登記内容と照合します。
図面や現況測量をもとに、「未登記部分」を特定します。
▶ 登記に必要な書類を整える
増築時の建築確認申請書がある場合はスムーズですが、無い場合でも以下の書類をそろえることで申請が可能になります：
• 相続人の上申書（増築の経緯などを記載）
• 建物所有権証明書（近隣住民など第三者の証明を得る）
• 建物図面・現況平面図
▶ 登記申請
法務局に対して、未登記部分を含めた建物表題変更登記や建物表題登記を申請し、建物を一体として明確にします。
まとめ：未登記のまま放置しないことが円満相続の第一歩
相続トラブルは、感情的な問題も含めて複雑化しやすいものです。
しかし、その原因のひとつに「登記がきちんとされていない建物」がある場合、第三者による調査と登記の整備で円満解決に近づけることも少なくありません。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
増築未登記は「たったこれだけ」と思われがちですが、相続ではそれが分割の障害になります。現場を見れば一目瞭然でも、法的には登記が全て。評価も権利も曖昧になる前に、専門家に確認されることをおすすめします。
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