親から相続した家や土地を売却したい。
でも、不動産会社に相談したら「建物が未登記だと売却は難しい」と言われて困惑した…そんな経験はありませんか？
実は、建物登記の不備は、想像以上に不動産売却の大きな障害になります。
今回は、実際の不動産会社とのやり取りも交えながら、「なぜ未登記建物では買主がつかないのか？」という疑問に、登記の専門家である土地家屋調査士の視点からお答えします。
なぜ“建物未登記”だと売却できないのか？
未登記の建物とは、法務局にその存在が登録されていない建物のことです。
つまり、法的には「存在していない」扱いになるため、売主が「この建物を売ります」と言っても、登記簿に証拠がないため第三者（＝買主）に権利を移せないのです。
不動産売却の場では、以下のようなトラブルリスクが生まれます：
🔹 買主が住宅ローンを組めない（登記がないと担保にできない）
🔹 登記名義が曖昧で、所有者確認が取れない
🔹 固定資産税や面積が不明で評価できない
🔹 法的な建築物かどうか確認できない
結果として、「この物件は買いたくない」と買主に敬遠される、あるいは価格を大きく下げざるを得ないこともあります。
【実例】売却希望者の困惑：「家があるのに、売れない？」
滋賀県内で実際にあったケース。
亡くなった父親が数十年前に建てた木造住宅。土地の登記は相続登記済だったものの、建物は建てた当時から未登記のまま。
不動産会社が現地確認をしたところ、「登記がないと売却できない」と説明され、相談を受けた調査士が現地を測量し、建物の所有権証明を整えて表題登記を申請。その後にようやく売買契約が成立しました。
売却前に必要な登記整理とは？
売却前にやるべきことは、シンプルに以下の通りです：
- 現地調査と図面作成（建物の構造・面積の確認）
- 建物表題登記の申請（法務局へ登記情報の登録）
- 所有権の相続登記（建物の名義を相続人に変更）
これらを行うことで、法的に「売れる建物」として整えることができます。
建物未登記は“売れない家”になるリスク
家が建っていても、登記がなければ資産価値を証明できない。
これは売却だけでなく、贈与・担保提供・建て替えのときも問題になります。
「不動産 売却 登記不備」「買主 不安」「売買できない家」――これらのキーワードが現実になる前に、相続後の登記整理は早めに行いましょう。
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
「建物が登記されていない」というだけで、不動産売却の話が一気に止まってしまうことはよくあります。
不動産の買主はひらめきで購入する人、タイミングを重視する人など、時間的余裕がない人が多いためです。その一瞬のタイミングを逃さないよう、建物登記（建物表題登記）は事前に済ませておくことが大切です。
建物を買主が安心して購入できる状態を整えるためにも、登記の確認と整備は（建物を登記と一致させること）が肝心です。
まとめ
✅ 相続した不動産を売却したい場合、建物が登記されていることが大前提
✅ 未登記では、買主がローンを組めず、売却が難航する
✅ 建物表題登記と相続登記で「売れる状態」に整えることが可能
不動産を手放す予定がある方は、まず「建物登記がされているか？」を確認してみてください。
分からない場合は、土地家屋調査士にお気軽にご相談を。
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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