建物保険と登記の知らないと危険な関係
✍️ 執筆者：土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直（滋賀県大津市）
【まず最初に】
「火災保険に入っているから安心」
…これは、未登記建物では通用しません。
実際のご相談で多いのが、
「親が建てた家に住んでいるけど、登記していない」
「空き家を相続したが、その家が未登記だった」
というケース。
そして、この状態で火災や災害が起きたとき——
👉 保険金が下りない／大幅に遅れるリスクがあります。
しかも「登記がない」だけで支払いが半年以上止まった例も。
この記事では、火災保険 × 未登記建物の危険性と、
今すぐ取るべき対策を専門家の視点で解説します。
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【見出し①】
「登記していない＝保険が下りない」ではないが…危険は山ほどあります
火災保険の契約自体は、登記がなくても可能 です。
しかし、問題は “いざ支払いのとき”。
保険金を払う際、保険会社が最も重視するのは
「その建物は本当にあなたのものか？」
という所有者証明です。
未登記だと、この証明がとにかく困難になります。
【見出し②】
🔥 登記がないと「火災保険が下りない」3大リスク
❌ リスク① 所有者の証明ができず、支払いが遅れる・拒否される
火災保険では、
- その建物は誰のものか
- 住んでいたのは誰か
- 契約者は正しいか
を厳密に確認します。
未登記のままだと、
- 相続人が複数いて所有者が不明
- 契約者と実際の居住者が異なる
- 「あなたの所有物ではない」と判断される
などにより、
保険金が支払われないケースがあります。
❌ リスク② 保険金が“別の人”に支払われる可能性
登記がないと、
保険契約者と所有者が一致していない
というズレが起きます。
相続が絡むと
「誰が所有者か？」
が曖昧になり…
- 想定外の相続人に保険金が渡る
- 保険会社が支払いを保留する
というトラブルが実際に起こっています。
❌ リスク③ 火災後の再建でローンが組めない
火災で建物が消失したあと、
建て直すには住宅ローンを使う方が多いですが…
未登記だと、
- 担保設定できない
- 融資が下りない
- 火災後の再契約もできない
など、再建そのものが止まる ことがあります。
【見出し③】
だから今すぐ「建物表題登記」が必要です
未登記建物のリスクを消すには、
👉 建物の表題登記（＝建物の出生届）
をしておくことが最重要です。
登記が済んでいれば…
- 保険金支払いがスムーズ
- 相続や売却で名義トラブル減少
- 災害時の証明資料が揃う
とにかく「証明力」が段違いです。
【実例】
火災後「登記がない」ことで補償が半年ストップしたケース
相続した実家（未登記）が全焼。
火災保険には入っていたものの、
登記簿がないため所有者確認ができず半年間保留。
その間、
- 仮住まい費用は自己負担
- 再建計画も立てられない
という大きな損害を受けました。
未登記の家ほど、こうしたトラブルが多く起こります。
【見出し④】
未登記のまま保険に入る場合の注意点
最低限、次の資料が必要です。
- 建物の写真・図面
- 固定資産税の課税明細
- 相続後は相続登記＋表題登記を同時に行う
しかしこれは 応急処置 にすぎません。
保険会社が一番信用する資料は
👉 登記簿
だけだからです。
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【土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント】
滋賀県では、「火災保険に入っているのに、建物が未登記だったために支払いが止まる」 という相談が年々増えています。
実際に私が担当したケースでも、
相続した実家が未登記のまま全焼してしまい、保険会社から
- 「所有者を証明できる資料を出してください」
- 「登記がないので確認に時間がかかります」
と言われ、保険金の支払いが約3ヶ月ストップした例がありました。
このご家族は、
- 建築当時の資料が残っていない
- 固定資産税の明細しかない
- 相続登記も未了
という“三重苦”の状態でした。
そこで私は、
- 建物の現況調査
- 近隣聞き取り
- 建築時期の上申書作成
- 被害状況の写真整理
- 固定資産税データの照会
などを積み重ね、保険会社に提出する“実在性と所有者の証明セット”を整備。
その結果、ようやく保険金が支払われ、ご家族も「ようやく先に進める…」と安心されたのを覚えています。
🔥 結論：未登記 × 火災保険は、本当にトラブルが多いです。
火事の後に
「登記があれば、こんなに時間がかからなかったのに…」
と後悔される方を、私は何度も見てきました。
特に滋賀県大津市・草津市・守山市周辺では、
- 昭和40〜50年代の木造住宅が未登記のまま残っている
- 親世代が資料を残していない
- 空き家のまま相続されている
という背景から、同じようなトラブルが起こりやすい地域です。
💡 火災保険の前に、まず「登記があるかどうか」を確認する
これが一番のリスク対策になります。
「未登記かもしれない」
「書類がない」「ここまで進んでしまったけど大丈夫？」
というご相談でも、状況を伺えば 最短で終わらせるルートを提案できます。
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【まとめ】
- ✔️ 未登記建物は“火災保険の支払い遅延・拒否”のリスク大
- ✔️ 相続や空き家ほど未登記が多い
- ✔️ 建物表題登記があるだけで保険金支払いがスムーズ
- ✔️ 再建やローンにも影響
- ✔️ まずは登記されているかどうか確認を
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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