「親が建てた家にそのまま住んでいるけど、登記はしていない」
そんなケース、相続の現場ではよく見られます。
ところが――
その家が火事に遭ったとき、火災保険が下りない可能性があることをご存じですか？
今回は、「建物登記と火災保険の意外な関係」について、実際に起こりうるリスクと対処法を解説します。
登記と火災保険の関係とは？
まず前提として、火災保険の契約には登記そのものが必須ではありません。
保険会社によっては、登記簿がなくても契約自体は可能です。
しかし、登記されていない建物には下記のようなリスクがあります。
登記されていない建物に潜む3つの保険リスク
- 所有者の証明が難しく、保険金の支払いが遅れる・拒否される
火災などで建物が被害を受けたとき、保険会社は「その建物が契約者の所有物か」を厳しく確認します。
登記されていない建物は、所有者の証明が非常に難しいため、
• 相続人同士で所有権を争っている
• 実際に住んでいる人と保険契約者が異なる
などの事情があると、保険金が支払われない可能性もあります。
- 保険金が第三者に支払われる危険も？
登記がない建物の場合、万が一、他人に登記されたり、相続人間で名義が不明確なまま進行した場合、
• 保険契約者 ≠ 所有者
というズレが生まれ、損害補償の支払い先が想定外になるケースも。
- 建替えや再建時にローンが組めない・保険再契約ができない
火災後に建物を建て直す場合、多くの人は住宅ローンや再建資金を使います。
しかし、登記されていない建物では、
• 担保設定ができない
• 再度保険契約ができない
といった事態になり、再建そのものが困難になる恐れもあります。
【実例】火災後に「登記がない」ことで補償が遅れたケース
ある方が相続した未登記の実家が、火災で全焼。
火災保険には加入していたものの、登記簿がなかったために所有者確認で半年以上ストップ。
その間、仮住まい費用も自己負担となり、大きな経済的ダメージを受けました。
登記されていない建物に保険をかけるときの注意点
• 建物図面・間取り図・写真などで実在性を明示
• 固定資産税の課税明細などで所有実態を補強
• できれば、相続後は名義変更（相続登記）＋表題登記をセットで行う
保険会社との契約は可能でも、登記があれば補償の支払いがスムーズかつ確実になります。
【土地家屋調査士×相続診断士｜竹内貞直コメント】
保険金の支払いが「登記されていない」というだけで遅れたり、最悪ゼロになることもあります。
なぜか？登記されていないと、本当にこの建物に保険金を払っていいのか？疑われます。公の書類（登記簿）に記載がなければ、保険会社内の審査でも？が付きます。個人が所有している書類だけでは信ぴょう性に欠けるからです。
このように建物が未登記の場合は、相続や保険・売却支障をきたすので速やかに登記することをお勧めします。
「火災保険に入っているから大丈夫」ではなく、「登記もあるから安心」とダブルで備えることをお勧めします。
まとめ
• 建物登記と火災保険は一見無関係に見えますが、実は密接な関係あり
• 登記されていない建物では所有者証明や補償対象が曖昧になり、支払いトラブルの元に
• 保険加入時や相続後は、建物登記の有無を必ず確認することが大切
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