「なぜ急に融資が止まったのか？」
売却直前。
買主の住宅ローンも事前審査OK。
不動産会社も問題なしと言っていた。
それなのに――
銀行から突然の連絡。
「建物の登記関係で確認が必要です」
ここから、話が止まります。
銀行が最初に見るのは「担保の確実性」
銀行は感情ではなく、
担保価値の安全性で判断します。
チェックしているのは主にこの3点です。
① 建物は法務局に登記されているか
② 面積・構造が現況と一致しているか
③ 増築・未登記部分はないか
ここで問題になるのが
未登記建物です。
未登記建物とは何か（銀行の認識）
未登記建物とは、
法務局に建物の登記記録が存在しない状態のことです。
固定資産税を払っていても、
課税台帳に載っていても、
👉 法務局に登記がなければ「担保評価できない建物」扱いになります。
銀行はこう考えます。
「登記されていない＝法的に裏付けがない」
つまり、
評価できない
担保に入れられない
万一の処分が不確実
という扱いになります。
銀行の内部ではこう判断される
融資担当者は現地を見ません。
提出された
・登記事項証明書
・公図
・建物図面
これだけで判断します。
もし、
✔ 建物が登記されていない
✔ 面積が合わない
✔ 増築部分が未反映
この場合、社内稟議は通りません。
実際に大津市で止まったケース
・築50年の住宅
・物置が未登記
・サンルーム増築あり
固定資産税は払っていました。
しかし銀行の回答は明確。
「未登記部分の是正が完了するまで融資実行不可」
売買契約は延期。
買主は不安。
売主は焦り。
ここで初めて「未登記」が問題になります。
なぜ売却直前まで気づかないのか？
理由は簡単です。
固定資産税が来ている
住めている
役所から何も言われない
だから大丈夫だと思ってしまう。
しかし、
銀行は「登記しか見ない」
ここが最大の落とし穴です。
特に危険なのは相続不動産
相続物件では、
・被相続人名義のまま
・古い未登記建物
・増築未反映
これが非常に多いです。
古い未登記建物の実務対応については
▶ 「古い未登記建物を今から登記するには？必要書類がない場合の最短手順と実務対応【滋賀県大津市】」で詳しく解説しています。
銀行が嫌がる3大ポイント
① 未登記建物
② 面積相違
③ 違法増築疑い
これがあると、
✔ 融資減額
✔ 条件付き承認
✔ 実行延期
✔ 最悪否決
になります。
「今は売らない」人ほど危険
問題は、
売却を決めてからでは遅いことです。
登記是正には
通常1か月前後。
買主が待てなければ
契約解除です。
だから事前確認が必要
銀行に指摘される前に、
✔ 建物が登記されているか
✔ 面積は一致しているか
✔ 未登記部分はないか
確認するだけでリスクは激減します。
まとめ｜銀行は甘くない
銀行は
「固定資産税を払っているから大丈夫」
とは考えません。
登記が全てです。
未登記建物は
売却時に“爆弾”になります。
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「この状態で融資通りますか？」
その確認だけでも大丈夫です。
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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