こんな状態、思い当たりませんか？
• 「空き家を売ろうと思ったのに、不動産屋から断られた…」
• 「登記を確認したら、名義人はすでに亡くなっていた」
• 「相続人が多すぎて誰が代表か分からない」
それ、もしかすると「数次相続」が原因かもしれません。
数次相続とは？空き家売却に立ちはだかる“登記の壁”
「数次相続（すうじそうぞく）」とは、相続登記をしないまま代替わりが進んだ状態のこと。
たとえば、祖父から父へ、父から子へと相続が発生しても、1代目の名義のまま放置されていた場合に起こります。
この状態では、すぐに売却しようとしても、次のような障害が立ちはだかります。
【実例】売却話が止まった理由は「名義人が昭和に亡くなっていた」
ある売却希望者の方が「母の住んでいた家を売りたい」と相談に来られました。
ところが登記簿を見ると、名義は昭和50年代に亡くなったお祖父様のまま。
相続登記が一度もされておらず、すでに相続人が10名以上に膨れ上がっていたのです。
この結果、
• 全員の同意が必要なため、売却に着手できない
• 住所不明の相続人がいて、連絡が取れない
• 専門家を入れた遺産分割協議が必要になった
という事態に陥り、売却のスケジュールが大幅に遅れてしまいました。
数次相続×不動産売却で起こる代表的トラブル
トラブル内容 説明
所有者が複数代に分かれ、全員の合意が必要 相続人が10人以上いると調整が困難に
名義人が故人であるため、登記ができない 売買契約に必要な所有権移転ができない
放置の結果、空き家の状態が悪化 修繕費や管理費用が追加で発生
解決へのステップ：数次相続でも売却を目指すには
- 相続関係の洗い出し（戸籍調査）
誰が相続人になっているかを明らかにする必要があります。 - 遺産分割協議
全員の合意をもって、所有者を1人にまとめる手続きを行います。 - 相続登記（所有権移転登記）
名義を整理してから、ようやく売却の準備が整います。
※相続人に行方不明者がいる場合は「不在者財産管理人」の申立ても視野に入れます。
相続登記は義務化されています（2024年4月〜）
令和6年（2024年）4月からは相続登記が義務化され、怠ると過料（罰金）の対象にも。
過去の放置が今の売却を妨げ、さらに将来の法的リスクにもつながる可能性があります。
まとめ：数次相続を“今ここ”で断ち切ろう
「うちはもう空き家だし、放っておいても問題ない」
そう思っていると、いざ売ろうと思った時にまったく動けない状況になっているかもしれません。
売却の準備＝名義の整理から。できるだけ早いタイミングで、相続登記を終えておくことが大切です。
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
相続登記がされていないまま年月が経つと、売りたくても売れない不動産になってしまいます。
相続人が増え、全員の同意が得られない。戸籍調査に掛かるなどが予想されるため。
だから数次相続に入る前に、一度「名義の見直し」をしておくことが、将来のトラブル予防につながります。
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