「売買契約の直前に“未登記建物があります”と言われた…」
「築40年以上の離れや倉庫、今さら登記できるの？」
大津市を中心に、売却直前で未登記建物が発覚する相談が増えています。
普段は問題にならなくても、
売却・融資・相続のタイミングで必ず表に出ます。
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「うちは大丈夫？」という段階でも構いません。
■ なぜ売却直前で発覚するのか？
不動産会社が
- 登記簿
- 固定資産税課税明細
- 現地状況
を照合した際に、
✔ 登記簿にない建物が存在
✔ 面積が明らかに違う
✔ 倉庫・物置が未登記
といった“ズレ”が見つかります。
買主側の金融機関が入ると、ほぼ確実にチェックされます。
【事例】築45年の離れが未登記だったケース（大津市）
母屋の横にある木造平屋の離れ。
固定資産税は課税されていましたが、登記簿には存在していませんでした。
売買契約締結直前に発覚し、
「登記が整わないと融資実行できない」
と言われ、契約は一時停止。
未登記×固定資産税の記事はこちら
✅ 対応内容
- 現地調査
- 建築時期の資料収集（評価証明・課税資料）
- 図面作成
- 表題登記申請
約3週間で登記完了。
無事に売却再開となりました。
■ 古い建物は今からでも登記できる？
結論：できます。
ただし、状況により必要書類や手間が変わります。
▼ ポイントは3つ
1️⃣ 建築時期が特定できるか
2️⃣ 所有者が確定できるか
3️⃣ 現況と一致しているか
築年数が古くても問題ありません。
問題なのは、
- 建築確認がない
- 所有者がすでに死亡
- 増築を繰り返している
このパターンです。
被相続人からの登記事例はこちら
■ 未登記を放置するとどうなる？
✔ 売却が止まる
✔ 相続人全員の同意が必要になる
✔ 追加費用が発生
✔ 納税期限が迫る
特に相続が絡むと、
実印＋印鑑証明の取得だけで時間がかかります。
「売れると思っていた不動産が動かない」
これが一番のリスクです。
実はこうしたケースは珍しくありません。
▶ 大津市周辺で実際にあった未登記建物の相談事例はこちら
💬 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記建物は、
“今困らないから後回し”
になりがちです。
しかし売却では、
金融機関が必ずチェックします。
売却前に一度、登記簿と現況を照合することを強くおすすめします。
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✅ まとめ｜売却前の確認がすべて
未登記建物は
- 古いから無理
- 小さいから大丈夫
- 課税されているから問題ない
そう思っていると、売却直前で止まります。
滋賀県大津市周辺で不動産売却をご検討中の方は、
契約前に一度チェックを。
当事務所では、
✔ 現地調査
✔ 登記整理
✔ 相続を含めた全体設計
をワンストップで対応しています。
「もしかして未登記かも…」
その段階で動くのが、
一番コストを抑える方法です。
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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