（滋賀県大津市｜土地家屋調査士×相続診断士が解説）
「増築部分が未登記と言われた…
「建築確認の書類が残っていなくて困っている」
大津市・滋賀県内では、この相談が急増しています。
結論、増築部分が未登記＋建築確認なしの場合、相続・売却・火災保険のすべてで 手続きがストップする可能性が高いです。
まずは、状況だけでも無料でチェックできます。
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「登記できるか分からない」
「書類が何も残っていない」
「相続・売却を急いでいる」
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■なぜ増築の未登記があると相続できないのか？
相続登記（名義変更）は、登記簿に建物の正しい情報が載っていることが前提。
ところが、
- 親が増築した部分だけ登記されていない
- 建築確認の書類がない
- 固定資産税にも増築部分が反映されていない
この状態だと、建物全体の内容が不明で、
表題登記（表題部変更）ができず、相続登記が進みません。
■「増築未登記 × 建築確認なし」で起こる問題
- 相続登記が止まる
- 売却できない（買主ローンが通らない）
- 火災保険に加入できない or 補償されない
- 建て替えや融資の相談が進まない
実は火災保険が「増築部分の登記簿を出してください」と要求するケースが急増しています。
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■あなたの家も当てはまる？“カンタン危険チェック”
1つでも該当する方は要注意です。
□ 増築部分の建築確認がない
□ 固定資産税の明細に家屋が1つしか載っていない
□ 不動産屋に「登記が古い」と指摘された
□ 火災保険で「登記簿の提出」を求められた
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■放置するとどうなる？よくあるトラブル
- 相続人同士の話し合いが止まる
- 課税漏れで後から追加徴収される
- 買主ローンが下りず、売却が1年以上ストップ
- 火災保険の加入・更新ができず補償外になる
■【解決策】建築確認がなくても登記を進める3つの方法
滋賀県で実務上多い“現実的な解決策”を3つに絞ってご紹介します。
✅ 1．現地調査で「未登記部分」を特定
まずは現況・構造・増築時期を調査します。
これで、登記できるかどうかの“可能性”が判定できます。
✅ 2．行政（建築指導課）と協議する
建築確認がなくても、以下の場合は登記可能となることが多いです：
- 昭和の古い増築で確認制度が緩かった
- 当時の基準を満たしていると判断できる
- 規模が小さく確認申請が不要だったケース
行政協議は専門的で難しいため、調査士が窓口になります。
✅ 3．表題登記 → 相続登記まで一気通貫で対応
必要に応じて、
- 表題部変更登記
- 一部滅失登記
- 建替え相談
- 司法書士との連携で相続登記まで
すべてワンストップでサポートできます。
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■今すぐ動くべき理由（実務で本当に多い）
放置すればするほど、状況は悪化します。
☑ 相続時に兄弟で揉める
☑ 売却が長期間止まる
☑ 火災保険の加入・更新ができない
☑ 建て替えや融資で余計な手続きが増える
■【実例】火災保険に加入できなかったケース（大津市）
増築部分が未登記のまま放置 →
火災保険加入時に「登記簿が必要です」と言われ加入不可に。
→ 表題部変更登記を行い、無事加入できました。
今は保険会社の審査が非常に厳しく、未登記は大きなリスクです。
■専門家コメント
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内 貞直
実務で最も時間が取られるのは「増築部分がいつ・どのように作られたか」を突き止める作業です。
滋賀県では昭和50年代〜平成初期の“無届け増築”が本当に多く、
現地に行くと、外観だけでは判断できないケースもあります。
私自身、調査のために昔の図面を探して市役所・法務局・ご家族の写真で確認した案件があります。
「こんなところに増築の痕跡があったのか…」と分かったのは、
ご家族の方が偶然持っていた増築当時の写真でした。
こうした「現場でしか分からないこと」が多いため、
未登記の放置は本当に危険です。
表題部が整っていない建物は、法的には“存在しない家”扱いになりかねません。
心当たりがある方は、早めに専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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