「親から相続した家を名義変更したいのに、増築部分が未登記で、しかも建築確認もないと言われた…」
そんなご相談が最近とても増えています。
実はこうしたケースでは、相続登記ができない、あるいは建て替え・売却ができないというリスクがあるのです。
本記事では、建物の「増築未登記」や「建築確認未取得」が原因で相続登記ができない場合に、どう対応すればよいかを、土地家屋調査士の視点から解説します。
建物登記の基本：「表題登記」がないと始まらない
相続による名義変更（所有権移転登記）を行うには、建物が登記簿に載っている必要があります。
しかし、未登記のまま放置されていた場合、まず「増築部分の表題登記＝表題部変更登記」という最初の登記を行わなければなりません。
ここで問題となるのが「増築」部分です。
「増築未登記＋建築確認なし」が意味するもの
■ 増築部分の表題登記＝表題部変更登記ができないケース
増築された建物の一部または全部に建築確認（建築基準法上の手続き）がされていないと、
• 法的には「違法建築物」
• 調査士も登記申請できない
という状態になります。
■ つまり相続登記もできない…
建物全体（既登記部分＋増築部分も登記しておく必要がある）としての登記がなされていなければ、相続による名義変更も進めることができません。
どこに問題があるのか？
| 問題点 | 内容 | リスク |
| 増築未登記 | 建物の一部が登記されていない | 評価が正しくされない／分割に支障 |
| 建築確認なし | 法的に存在が認められない | 登記不可／行政指導の可能性 |
表題変更不可 建物情報を正確に反映できない 相続登記ができない。
稀に、納税通知書に「家屋」〇〇造、〇〇㎡、令和〇年と記載があり、その部分に課税している場合もあります。もし市役所で漏れていたらそれ自体ありません。
つまり、増築部部分を書類上特定できないとで、その部分の相続登記ができないということになります。
放置するとこんなトラブルに…
• 相続人間での分割協議が進まない
• 固定資産税が本来より高くなる／または課税漏れであとから追徴される
• 売却しようとしても「未登記建物」は買主がつかない
• 火災保険にも入れないことがある
⇒増築部分を登記しないと原則不可これは、保険会社も書類で増築部分を特定できないので、会社内で了承が得られないためです。
解決のためにできること
✅ 1．現況調査＋建物調査士による確認
まずは現地調査を行い、どの部分が未登記なのか・建築確認がなされているかを確認します。
✅ 2．行政と協議・是正指導への対応
建築確認が取れない場合でも、増築年や規模によっては行政との調整によって登記が可能な場合があります。
特に昭和以前の古い建物では、当時の法制度との関係から救済措置を取れるケースも。
✅ 3．登記の整備＋相続登記の実行
必要に応じて、建物の一部滅失登記や再建築の検討といった方法も含めて、調査士・司法書士・建築士の連携で対応していきます。
■よくある質問（Q&A）
Q. 相続した家が未登記ですが、どうしたらいいですか？
⇒相続登記の前に「表示登記」または「滅失登記」が必要になる可能性があります。専門家に確認してください。
Q. 建築確認がないと売却できませんか？
⇒建築確認未取得の場合、買主が住宅ローンを使えない可能性が高く、売却が難航するケースがあります。（これも保険会社と同じで、会社内での了承がえられないということです。）
まとめ：相続は「建物の状態確認」から始めるべき
相続登記の遅れやトラブルの多くは、「未登記建物」や「違法増築」が原因です。
特に地方の住宅では「父が建てた」「祖父が増築した」という口伝えだけで確認がされていないケースが多く、放置すると将来的に売却・解体・税務処理のすべてができなくなります。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「ご実家の建物、見た目にはしっかりしていても、法的には“存在していない”扱いになっているケースがあります。こうした建物を相続する場合、名義変更だけでなく“建物の成り立ち（誰が建てたのか？その時の書類は？現在の相続人は？その戸籍はなどを調べる必要があります。）”自体を見直す必要があります。
特に火災保険を掛ける場合には、未登記部分があると、先に建物表題部変更登記してから火災保険に入ってくださいと言われます。
先日、相続して未登記部分があった大津市のお家でも火災保険に入るため、必要にせまられて建物表題部変更登記を依頼されました。
不動産、特に建物は表紙（表題部）が何一つとしてありません。表紙（表題部）がないとどういう建物か？資産価値はいくらなのか？を判断できないため保険会社も果たして本当に価値があるのか？保険会社も判断に困ります。
でも大丈夫です、表紙（表題部）を作れば、建物の所在、大きさ、構造、床面積がわかり、公的機関から融資を受けることができます。
だから、火災保険に入る際や、銀行に融資を受ける際には速やかに現況と登記を一致させる建物表題部変更登記が必要となるのです。
相続登記がスムーズに進まないときは、まず土地家屋調査士に現地調査をご相談ください。」
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