「相続した家を調べたら、登記内容と建物が違う…」
「増築や減築をしているけど、図面が一切残っていない」
大津市でも、未登記建物・増築未登記は非常に多く、
相続・売却の直前になって初めて問題化するケースが後を絶ちません。
結論から言います。
👉 未登記でも、図面がなくても、解決できるケースは多いです。
よくある誤解【まずここでつまずきます】
❌「未登記＝もう手遅れ」
❌「図面がないから無理」
❌「昔の増築はどうしようもない」
⭕ 実務ではまったく違います。
“調査と整理”をすれば、登記できる可能性は十分あります。
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大津市で実際にあった未登記の実録ケース
ケース①：増築＋減築を繰り返し、図面が一切なし
- 昭和50年代築の母屋は登記済み
- 平成に入ってから
- 居間を増築
- 倉庫部分を減築
- 建築確認・図面なし
- 相続後に売却しようとして発覚
👉 登記簿の床面積と現況が大きく不一致
ケース②：固定資産税は払っているが、登記が古いまま
- 課税明細には「増築反映後の面積」
- 登記簿は40年前のまま
- 相続人3人で話し合いが進まない
👉 「誰の名義で、どう直すか」が整理できていない状態
未登記建物・増築未登記が相続で“爆弾化”する理由
放置すると、次の問題が一気に表面化します。
- ❌ 売却ができない
- ❌ 金融機関の融資が止まる
- ❌ 面積違いで契約が白紙
- ❌ 相続人同士で責任の押し付け合い
特に大津市周辺は、自己判断の増築が多い地域。
「昔は普通だった」が、今は通用しません。
👉 早めの整理が重要です
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図面なし・書類なしでも登記できた理由
実務で行った流れは次の通りです。
① 現地建物調査（増築・減築をすべて確認）
- 実測で正確な床面積を確定
- 登記と現況の差を明確化
② 課税資料・聞き取り調査
- 固定資産課税台帳
- 相続人・近隣への聞き取り
③ 相続人全員の意思整理
- 誰が所有者か
- 相続後どうするか（売却・保有）
④ 表題部変更登記・必要に応じ新規登記
👉 図面がなくても、合理的に説明できれば登記は可能
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
大津市で未登記の相談を受けていると、
「もっと早く聞けばよかった」という声が本当に多いです。
特に、
- 相続
- 増築
- 減築
- 図面なし
この4点がそろうと、
相続による遺産分割時に一気に話がこじれます。
ですが実際には、
何も資料がない案件ほど、整理すれば解決できる余地がある。
悩んだ時点で、一度ご相談ください。
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❌ 書類探しから始めない
⭕ 現況を整理して専門家に見せる
- 写真だけでもOK
- 相続前・売却前がベストタイミング
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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