「親名義のまま、特に問題もなく今も使っている」
「実家の土地、登記のことなんて考えたことがなかった」
――そんな方こそ、注意が必要です。
2024年4月からは「相続登記が義務化」され、
放置したままでは“違反”となる可能性があるうえに、
将来の相続時に深刻なトラブルや損失が発生するケースも珍しくありません。
この記事では、名義変更をしないことで実際に起こりうる問題と、
早めに手続きを進めておくべき理由を、土地家屋調査士の視点から解説します。
■ 名義変更していない土地、何が問題なの？
名義変更（相続登記）をせずに放置していると、次のようなリスクが発生します。
リスク内容 詳細例
売却・貸出ができない 不動産の所有者が亡くなったままでは、登記上の「所有者不明」となり、契約行為ができません。
相続人が増える 時間が経つにつれて、相続人が子や孫、さらには甥姪などに広がり、話がまとまりにくくなります。
相続登記義務化の違反 2024年以降は、正当な理由なく3年以内に登記をしないと、過料（最大10万円）が科される可能性も。
固定資産税の混乱 名義が古いままだと、納税通知が届かない／誰が払うのか不明確になるケースも。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
大津市瀬田にある親の土地を20年以上放置。
4年前に建物が家事になりそのまま1年が経過していた。
相続人が兄弟5人に増え、うち2人が音信不通。
「売却できない」「協議がまとまらない」状態になり、相続登記も進まず、実質“資産凍結”のような状態になってしまった。
■ 名義変更（相続登記）は早めが断然お得な理由
相続登記を早く済ませておくことで、以下のようなメリットがあります。
✅ 将来の売却・活用の準備ができる
✅ 固定資産税などの負担者が明確になる
✅ 相続人同士の関係が良好なうちに進められる
✅ 必要な書類（戸籍・評価証明など）が揃えやすい
✅ 将来の手間と費用が格段に減る
■ 名義変更は「調査＋登記」の専門家におまかせを
相続登記は司法書士の仕事ですが、登記前の調査（土地の測量・境界確認・現況確認）が必要になるケースが増えています。
• 敷地の一部が里道・水路など公有地と混在している
• 複数の土地に分かれていて現況と登記がズレている
• 境界が曖昧なため、分筆や地積更正が必要になる
こうしたケースでは、土地家屋調査士の出番です。
当事務所では、相続登記に向けた「土地・建物の調査パック」をご用意し、
司法書士との連携体制も整っております。
「そのうちやる」では、間に合わないのが相続登記です。
親の土地の名義を変更しないままでいると、
• 売れない
• 分けられない
• 相続できない
という深刻な事態を招くことがあります。
トラブルを防ぐためにも、“使っている今”こそが、名義変更のベストタイミングです。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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