✔ 建築当時の書類が1枚もない
✔ 誰の名義か正直よく分からない
✔ 相続が絡んでいて話が進まない
それでも──
未登記建物の登記は、実務上「可能なケース」がほとんどです。
滋賀県（大津市・草津市・湖西地域）で増えているのが、
「書類がないから無理だと思って放置している未登記建物」の相談。
この記事では、
“登記できる・できない”を自分で判断するためのチェックリスト
という位置づけで、分かりやすく整理します。
まず結論｜よくある誤解
❌ 書類がない＝登記できない
⭕ 書類がない＝調査が必要なだけ
実務では、
「何もない状態」から登記を組み立てるケースは珍しくありません。
重要なのは、
👉 登記できるかどうかの判断基準を満たしているか
ただそれだけです。
【チェック①】建物の現況が確認できるか
以下のどれかが確認できればOKです。
- 現在も建物が存在している
- 外観・構造・用途が目視で確認できる
- 居住中／空き家だが現存している
👉 YESなら次へ
※滅失している場合は別途「滅失登記」の検討になります。
【チェック②】固定資産の課税記録があるか
書類がなくても、
市町村の課税資料が“最大の手がかり” になります。
例：
- 家屋評価証明書
- 固定資産課税台帳
- 名寄帳
✔ 面積
✔ 構造
✔ 築年（推定）
✔ 所有者名
が確認できれば、登記に使える材料は十分です。
👉 1つでも取得できればYES
【チェック③】所有者（相続人）を合理的に特定できるか
「名義が分からない」という相談は非常に多いですが、
実務では次のように整理します。
- 課税名義は誰か
- 建築当時の居住者は誰か
- 相続関係（戸籍）で説明がつくか
✔ 相続人が特定できる
✔ 相続関係が説明できる
👉 YESなら登記は可能性大
▶ ここまでのチェック結果
👉 3つのうち、1つでもYESがあれば
👉 未登記建物の登記ができる可能性は十分あります
やってはいけないNG行動
❌ 書類探しから始める
❌ ネット情報だけで判断する
❌ 「無理」と自己判断して放置する
特に多いのが、
10年以上放置 → 相続が重なって余計に難しくなるケースです。
まずやるべき正解ルート
⭕ 現状を整理して専門家に見せる
やることはシンプルです。
▶ 建物の外観写真
▶ 固定資産税の通知書（あれば）
▶ 分かる範囲の相続関係
これだけで、
- 登記できるか
- 何の登記が必要か
- どこが難所か
は判断できます。
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👉 「登記できるかどうか」だけの確認OK
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相続が絡む場合の注意点（チェック型）
✔ 親・祖父名義のまま
✔ 建物は未登記
✔ 土地だけ相続登記済み
✔ 昭和の増築がありそう
この場合、
- 表題登記
- 表題部変更
- 相続関係の整理
を正しい順序で行う必要があります。
👉 順番を間違えると補正・やり直しが発生します。
【土地家屋調査士×相続診断士竹内貞直コメント】
「何もないから無理」と思い込んで、
未登記のまま10年以上放置されているケースは珍しくありません。
ですが実務では、
“何もない案件”ほど、実は解決できる余地があります。
課税資料、現地状況、相続関係。
この3つが整理できれば、登記は組み立てられます。
迷った時点で、一度ご相談ください。
「できる・できない」だけでも、今のうちに確認する価値はあります。
まとめ｜不安な人ほど、まずは確認だけでOK
- 書類が1枚もなくても登記できるケースは多い
- 大事なのは「調査できるかどうか」
- 自己判断で放置するのが一番リスク
- 写真と状況整理だけで可否判断は可能
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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