「相続した古い家が未登記だった…」
「建築確認も図面も、何も残っていない」
滋賀県大津市では、
昭和40〜50年代に建てられた“未登記のまま放置された家” の相談が急増しています。
結論から言います。
✅ 必要書類が一切なくても、未登記建物の登記は可能です。
ただし──
書類がないほど 難易度・期間・費用は上がります。
だからこそ、最初の「判断」がすべてです。
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- 建築確認が残っていない
- 名義が祖父・曾祖父のまま
- 相続人が複数いる
- 売却・解体を急いでいる
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1. 本来、未登記建物に必要とされる書類
通常は次のような書類を使います。
- 建築確認通知書・検査済証
- 工事請負契約書・設計図
- 固定資産税の課税明細
- 所有者の住民票・印鑑証明
しかし実際には──
古い家ほど、1枚も残っていないケースが大半 です。
2. 書類が「ない場合」に登記できる理由
ポイントはここです。
登記に必要なのは
「建物の存在」と「所有者を裏付ける合理的資料」
書類がなくても、
土地家屋調査士が以下を行えば登記は可能です。
3. 書類ゼロから進める登記の流れ
① 現地調査・実測
建物の形状・面積・位置を実測し、
登記用の図面を一から作成します。
② 固定資産資料の調査
課税台帳・家屋台帳などから
建物の存在と所有関係を裏付けます。
③ 相続関係の整理
戸籍調査により、
「誰が相続人か」「誰の建物か」 を確定。
④ 法務局へ申請
建物表題登記 →（必要に応じて）保存登記へ。
👉 書類がなくても“調査力”で登記は可能です。
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4. 注意点（知らないと止まります）
- 相続が絡むと 相続人全員の同意 が必要
- 未登記のままでは 売却・担保設定は不可
- 放置すると 相続人が増え、さらに複雑化
5.【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント｜実務体験】
大津市・草津市周辺では
「書類ゼロ × 未登記建物」 の相談が本当に増えています。
最近対応した案件でも、
- 建築確認なし
- 固定資産の名義も曖昧
- 相続人の一部と連絡が取れない
という状況でした。
正直、
書類が揃った案件の 倍以上の手間 はかかります。
それでも、
現地調査・台帳調査・戸籍調査を一つずつ積み重ねることで、
最終的には 無事に売却まで進めることができました。
💡 未登記建物は「放置」が最大のリスクです。
「無理かも」と思った時点で動くのが、一番早く・安く済みます。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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