「相続したはずなのに、家に入れない…」
「鍵は誰が持ってるの？誰に開けてもらえばいいの？」
そんなトラブルが現実に起きています。
それは、相続登記を放置した結果、誰が“正式な管理者”か分からないという事態です。
今回の記事では、建物が未登記・名義未整理のままだと、
法的に“誰も権限を持たない”状態になってしまうケースと、
スムーズに家の管理・入室を行うための対策を解説します。
登記されていない家、誰が管理するの？
多くの方が見落としがちなのが「建物登記がされていない家」。
親や祖父母の代に建てられた家が、そもそも建物として登記されていないケースは珍しくありません。
さらに、土地や建物の名義が亡くなった人のままの場合、
相続登記がされていない限り、相続人の誰にも“単独の権限”がない状態になります。
【実例】誰も入れない“空き家”の混乱
• 親が亡くなり、遠方に住む兄弟で空き家を相続
• 鍵は誰か一人が保管していたが、他の相続人には共有されていない
• 登記も名義もそのままで、所有者が誰か確定していない
• 「荷物を片付けたい」「売却準備をしたい」と思っても、誰が開けていいのか分からない
結果的に、誰も中に入れず、放置される状態に…
なぜ「入れない」のか？その理由
原因 詳細
登記未了 名義が被相続人のままでは、法的な管理権が相続人全員に分散される
鍵の所在不明 誰が保管しているか分からない、または処分済み
権限の曖昧さ 相続人が多数いて、「誰が管理者か」の合意が取れていない
これらが重なると、弁護士や調査士を通じての調整が必要になることも。
解決のための3つのステップ
① 現在の登記状況を確認する
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、名義人をチェック。
建物が未登記の場合は、建物図面や課税台帳を通じた調査が必要です。
② 相続人の確定と意思統一
戸籍を収集して相続人を確定させ、遺産分割協議書を作成。
管理者を1人に定める旨の合意があると、物理的な対応がスムーズになります。
③ 専門家を活用した「登記と鍵の整理」
• 土地家屋調査士： 建物が未登記なら、表題登記の整備を支援
• 司法書士： 相続登記と名義変更
• 弁護士： 相続人間で争いがある場合の対応
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「相続された建物の“中に入れない”という相談、増えています。
鍵の問題ではなく、“名義や権限の整理”がされていないことが本質的な原因。
建物が未登記のままだと、相続登記の際にも権利関係を整理するのも一苦労。
今後の為に、まだその建物を使うなら速やかに表題登記を行う。使わないなら取り毀す。理由としては、登記の義務化が当たり前になっていること、あと、何をするにも公的資料が必要となってくる。この場合の公的資料とは、建物の登記（建物表題登記）を備えておくこと。
登記だけしておけば、法務局が、客観的にその所在、構造、床面積、所有者を登記簿で公示してくれるので、登記簿だけを添付すれば自己所有である証明となりますが、未登記だと、この登記簿に変わる資料をさらに添付（具体的には、建築確認、工事完了引き渡し証明書、検査済み証、建物の評価額証明書、売買契約書、建物の領収書など）しないとダメなので大変な労力を要します。又、この建築確認、売買契約書などは紛失したらそれまで、保管するリスクも伴います。ですので、建物登記は都度々おこなうのがベストです。
相続が発生したら、まずは登記の確認と“誰が何を管理するか”の話し合いを早めに行いましょう。」
まとめ
• 相続登記や建物登記が未了だと、誰も“中に入る法的権限”を持たない事態が起こる
• 鍵の所在や管理者が不明になると、家屋の整理・売却が進められない
• 必要な調査・登記を進めることで、相続不動産の“動かせる資産化”が可能に
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