田舎の相続でよくあるのが、「建物がもう存在しないのに、登記簿にはまだ残っている」というケース。
特に祖父や曾祖父の代の建物では、解体や倒壊の事実を誰も登記に反映させておらず、何十年も「登記上は建っている」状態になっていることがあります。
このような【滅失登記の未了】は、単なる形式的な問題では済まされません。
相続手続きの遅延や課税、売却不能など重大な影響を及ぼすのです。
◆ 滅失登記とは？
滅失登記とは、建物が取り壊された・火災で全焼した・自然災害で倒壊したなど、「物理的に存在しなくなった建物」を法的に“存在しないものとして記録する”ための手続きです。
• 法務局に「建物滅失登記」を申請することで、建物の登記簿が閉鎖されます。
• 通常、解体後1カ月以内に申請することが求められます。
◆ なぜ田舎に多い？数次相続と滅失未登記の関係
田舎では次のような背景から滅失登記が放置されやすくなります。
• 建物の解体に立ち会った親世代がすでに他界している
• 数次相続（相続人が複数代にわたっている）で、誰が手続きすべきか不明
• 「古い家だし、もう誰も住まないからそのままでいい」と判断して放置
結果的に、建物が無いのに登記簿にはある＝法的には“建っている”ことになっているという状態に。
◆ 滅失登記をしないと起きるトラブル
① 相続登記が止まる
不動産の相続登記を行う際、建物の登記簿が生きていると、建物の処理も必要になります。
「実体のない建物の相続登記をするのか？滅失登記を入れるのか？」という話になり、余計な手間と費用がかかります。
② 土地の評価に影響が出る
建物が残っているとみなされると、土地に対して固定資産税の特例（住宅用地特例）が適用される場合があります。
滅失登記をしていないことで、「課税上は建物あり＝特例適用」とされ、
その後、特例の解除・還付請求など面倒な処理になる可能性も。
③ 土地の売却・利活用ができない
買主が不動産調査をする際に、登記簿には建物あり、現地は更地という齟齬があると、
「手続きが煩雑」「リスクがある」と判断され、売買交渉が進まない要因になります。
◆ 対応策：建物がないと気づいたら「まず滅失登記」
● 滅失登記には以下の書類が必要です：
• 建物滅失登記申請書
• 原因を証明する資料（例：解体業者の取り壊し証明書など）
• 代理申請の場合は委任状
また、建物の現況確認が必要となるため、土地家屋調査士による現地調査・書類作成がスムーズです。
◆ 相続放置が続く前に「今の状態を確認」
すでに建物が倒壊・解体されているにも関わらず、祖父名義・父名義のまま登記が生きていることは、
「相続を整理していない」ことのサインです。
この状態でさらに代が変わると、相続人が10人、20人と増え、誰も管理できない“所有者不明建物”になりかねません。
◆ まとめ：建物が“ない”なら、登記も“なくす”のが大切
田舎の空き家問題は、建物そのものではなく、「登記だけが残る」ことから始まるケースがほとんどです。
相続や名義変更を考える際は、建物の現況と登記情報が一致しているかをまず確認しましょう。
◆土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
滅失登記を忘れていると、将来の相続・売却で必ずつまずきます。
「もう建物がないなら、そのままでいいだろう」という判断こそが、次世代に迷惑を残してしまう第一歩です。
大津市で実際会った話ですが、建物は昭和の終わりに取り毀されていた。
見た目、建物がないので滅失登記まで気が回らずそのまま放置、今回相続が発生し、登記簿を確認すると滅失漏れが発覚、もう当時の申請人（所有者）はなくなている。よくあるんです。建物がないからそのまま忘れる、放置してしまうことが。次世代に迷惑を残さないために、登記はすぐ行うことをお勧めします。
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